"벼락거지의 부동산 구입기" ( 7 )

( 참고로 저는 예수믿는 사람이고요 ... 종교적인 배경으로 쓰여진 글이니 만큼 제 종교에 대해서 존중하지 않으신 분들은 지나쳐 주시길 바랍니다. 참고로 저는 신천지나 이단 사이비 기독교와 진심으로 얽히고 싶지 않습니다. 그리고 보수적인 장로교회를 출석하고 있습니다 )

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소시적에 경매에 대해서 공부한 적이 있딘. 내 결론은 경매는 자본주의에서 절대적으로 필요한 존재라는 것. 자본주의는 빚으로 돌아가고 필연적으로 빌려간 돈을 못갚는 일은 발생할 수 밖에 없고 그 과정에서 부실채권과 그에 잡힌 담보물을 처분하는 절차를 통해 다시 시작할 수 있는 길을 만드는것은 매우매우 필요한 일이라는 거지

헌데 경매는 특히 부동산 경매는 눈치싸움과 머리굴림이 거의 전쟁 수준이다. 해서 어설픈 내공과 지식과 실력으로는 바로서기 힘든 곳이라는 생각을 하고 있다

사실 경매도 공부해보면 결론은 단순하다

* 좋은물건이 싸게 팔리는 경우는 별로 없다

* 자금력이 좋은 사람들이 결국 살아남는다. 한마디로 조금씩 여러번에 걸쳐서 이익을 만들어 내는 사람이 유리할 수 밖에 없는거지

* 헌데 경매에 빠져들면 집을 팔지는 못하고 계속 늘려만 가는 일이 벌어지게 되는 경우가 매우 많다

해서 나름의 결론... 경매나 급매물이나 그 차이는 크지 않다... 이게 내 결론이다. 정말 내가 살고싶은 집 딱 하나만 사서 경매 안한다고 생각하는 순진한 사람은 좀처럼 기회를 잡기 힘들고 잡더라도 생각보다 싸지 않은 경우가 대부분인데 , 돈이 되는 부동산을 잡아 보유 부동산을 늘리겠다는 생각을 가지고 있는 사람에게는 딱 맞는 제도인듯 하다

경매든 급매든 뭐 원리는 비슷하다. 나름의 사정이 있기때문에 어느정도 이익을 포기하고 급하게 팔아야 하는 사정을 가진 물건을 파는 사람의 사정을 어느정도 들어주면서 싸게 구입한다... 라고 생각한다

하지만 이 파는 사람의 사정에 맞추어 주는게 관건이다. 이 부분은 법률적인 리스크를 갖게 되는 경우도 있고 금액을 지불하는 시기에 대한 부분도 있다. 내가 경험을 바탕으로 이야기 하자면 경매든 급매물이건 부동산을 싸게 구입하려면 현금을 최대한 들고 있어야 한다

여기에서 서민들은 전세제도에 걸린다. 사실 전세를 살게 되면 그 사람은 돈을 운용할 여지가 없어진다. 보유자산이 전세금의 형태로 묶여 버리니깐. 반면에  전세를 준 집주인은 전세금 만큼의 여유를 가지게 되고 이는 경매물건이나 급매물을 노리는 데 있어서 절대적으로 유리한 고지를 선점하게 되는 꼴이다

해서 슬프지만 내 결론은 만일 정말 부동산을 싸게  사고 싶거든 전세를 살지 말고 전세금 할 몫돈을 현금으로 들고서 월세를 살아야 한다는 얘기. 그렇지 않으면 아무리 발품을 팔고 정보를 모아도 저렴하게 부동산을 구하기는 쉽지 않다. 매월 나가는 월세가 마음을 아프게 하겠지만 어쩔 수 없다. 

"그러면 네 생각은 부동산은 어쩔 수 없이 부익부 빈익빈이 계속해서 일어 날 수 밖에 없는 구조라는?"

응 그 얘기 맞다. 부자는 계속해서 부동산을 늘려가면서 좋은 자리의 좋은 집을 차지 할 수 밖에 없고 , 상대적으로 가난한 사람들은 계속해서 인프라가 잘 갖추어진 곳에서 밀려나면서 하급지를 떠돌아야 하는 구조가 될 수 밖에 없다고 생각해. 

다만 여기에서 변수는 "대출"이다. 점점 부동산의 가격이 올라가면 대출의 규모가 커 질 수 밖에 없다. 헌데 대출이 많아지는데 집값이 언젠가는 더 오르지 않는 시점에 다다르게 되면? 그 시점이 부자들이 불리하게 되는 시점이 된다. 얼마 전 까지만 하더라도 우리나라에서 그러하니 변곡점이 오는 분위기였는데 ... 정부가 대출을 더 풀어주는 정책을 통해서 부동산을 겨우 살려내긴 했다. 뭐 그럴 줄 알았다. 경제가 나락가더라도 이 정부는 ( 사실 전 정부도 마찬가지고 ) 부동산의 가격이 하락하는 건 용납하지 않을거다. 물론 국민 경제의 안정이 중요하다고 겉으로야 말 하겠지만 속으로는 자신들이 대출을 땡기고 땡겨서 집을 사 놓은 것들의 가격이 떨어지는 것을 바라지 않기 때문이라고 생각해

어쨌거나 ... 정말 부동산을 싸게 사고 싶으면 현실적으로 경매 아니면 급매물 둘 중하나인데 , 그것을 위해서는 몫돈을 쥐고 있어야 한다. 일시불로 질러 버릴 수 있을 정도의 돈이면 더할 나위 없이 좋겠지만 거기까지는 무리라면 어쨌거나 최대한도로 말이지. 그래야 매물이 나왔을 때 잡을 수 있다. 돈이 묶여 있으면 그 돈은 더 이상 당신을 위해 일할 수 없다. 돈이 당신을 섬기고 당신을 위해 일할 수 있는 구조를 만들어 주어야 한다는 얘기.

PS

여기서 제일 취약한 사람들이 자금력도 없으면서 대출 이빠이 끌어들여서 더 이상 상승할 여력이 없는 부동산을 산 경우다. 이건 정말 답이 없다. 빨리 처분하고 자신의 삶이 이자에 얽매이는 것이 아닌 자신이 가진 돈이 자신을 위해 일할 수 있는 구조를 만들어야 한다고 생각함

PS

가난한 사람들에게 싸고 좋은 집을 공급해 주겠다? 그게 진심인지는 잘 모르겠지만 ... 적어도 대한민국에서는 불가능한 일이다. 부동산을 둘러싸고 있는 이해관계가 얼마나 대단한데 그게 되겠냐. 사실 지금 운영되고 있는 임대주택 제도만 하더라도 대단하다고 생각함