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Apr 30. 2021
자산시장의 변동성을 이겨라!
Designed by jcomp / Freepik당신은 변동성이 없는 세상을 더 좋아할 수도 있다. 그러나 그러한 세상에서는 투자 수익으로 물가상승률을 따라잡기도 힘들다. 투자 수익을 얻으려면 위험을 감수해야 한다.
-주식시장은 어떻게 반복되는가(캔 피셔, 에프엔미디어, 2018)
직장인 A 씨는 요즘 고민이 많다. 전세자금 4억 원에 여유자금 1억 원을 더해 총 5억 원의 자금으로 무엇을 할지 고민이다. 아내는 이제 아이가 초등학교에 입학하게 되었으니 부족자금을 대출받아 집을 사자고 말한다. 전세자금은 치솟고, 집 값의 상승은 더 가파르며, 언제까지 옮겨 다닐 수도 없는 노릇이니 아내의 말은 일리가 있다. 그런데 서울에 웬만한 아파트는 10억이 넘는다. 5억 원을 대출받아 아파트를 구입하면, 앞으로 20년간 대출을 상환해야 한다.
과연 60세까지 직장에 다닐 수 있을까?
누군가는 부동산 가격이 오를 만큼 올랐다는데 과연 지금 사도 괜찮은 걸까?
요즘 주식이 그렇게 좋다는데, 전세를 연장하고 여유자금으로 한번 해볼까?
저녁식사를 하면서 아내에게 슬쩍 운을 띄워봤는데 미쳤냐는 대답과 함께 혼나기만 했다. 직장 동료는 테슬라에 투자해 큰 차익을 봐서 이번에 차를 벤츠로 바꿨다는 자랑이 부럽기만 하다. 가장 친한 친구가 아파트를 사서 몇 억이 올랐다는 말을 들으면 나 자신이 초라해지는 것 같다. 지난 세월 성실히 살아왔다고 자부하는데 왠지 나만 뒤쳐지고 있다는 느낌을 지울 수가 없다. 지금이라도 이 돈을 가지고 어떻게 해야 하는 걸까? 최소한 벼락 거지는 피해야 할 것 같다는 조바심에 시름은 깊어만 간다.
주식이냐, 부동산이냐, 그것이 문제로다
대한민국 재테크에 영원한 명제, ‘주식이냐? 부동산이냐?’를 놓고 누구나 고민해 본 적이 있을 것이다. 사실 자산의 규모가 크다면 서로 상호 보완적인 관계가 될 수 있겠으나, 자산은 한정되어 있기 때문에 늘 고민일 수밖에 없다. 주식투자가 밥벌이인 저는 당연히 주식이 우위에 있다고 말하지만, 실질적으로는 그 반대의 경우가 대다수이다. 대출받아 아파트를 장만하고, 대출금 상환기간을 단축하기 위한 자산 대비 소액의 주식투자가 대부분이다. 혹은 치솟는 아파트 가격에 절망해 코인 투자도 늘고 있다고 한다. 결국은 내 집 장만을 위한 본의가 아닌 위험자산 투자가 늘고 있는 것이다. 영원히 집을 살 수 없다는 불안감이 마이너스 통장의 자금까지 끌어와 제로섬 게임 속으로 뛰어드는 결과를 빚고 있다.
출처: 한국거래소
출처: 한국부동산원지난 약 40년간의 코스피 평균 수익률은 13.26%, 반면 부동산은 3.29%였다. 주식이 밥벌이인 사람들에게는 이 자료가 부동산보다 우위에 있다는 중요한 근거자료가 된다. 주식의 수익률이 지난 30년 동안 약 4배가량 높았으며, 주식투자를 해야 부자가 될 수 있다고 핏대를 세워 고객들에게 설명한다. 심지어 강남 부동산보다도 약 3배가 높기 때문에 주식을 장기적으로 보유했을 때, 더 높은 수익률을 기대할 수 있다고 강조한다. 그러나 사람들은 갸우뚱한다. 주식을 해서 망했다는 사람은 들어 봤지만, 강남 아파트를 사서 큰 손실을 봤다는 이는 들어 본 적이 없기 때문이다. 되려 치솟는 집 값에 강남은 그들 만의 리그가 되어가고 있지 않은가!
출처: 한국부동산원주식의 수익률이 부동산을 앞지르는 것은 분명한 팩트이다. 그러나 이들의 변동성을 봐야만 왜 부동산을 더 선호하는지 이해가 된다. 부동산은 지난 34년간 딱 9번의 마이너스를 기록했다. 그중 8번은 -5% 내외이고, 1998년 IMF 외환위기 때 딱 한번 -10%를 넘었다. 부동산도 분명 내리는 시기가 있다. 하지만 사람들은 망각의 동물이기에 이를 다 잊었을 뿐이다. 1990년, 2002년, 2006년은 눈에 띄게 큰 상승이 있었으며, 매년 꾸준하게 상승을 지속해왔다. 그렇기에 부동산 불패신화라는 성역 같은 공고한 믿음이 생기게 된 것 아닐까.
2008년 금융위기 이후, 2010년, 2012년, 2013년 -1~-3% 내외로 내린 적이 있다. 이때, 하우스푸어란 신조어가 생기기도 했었다. 부동산은 워낙 큰 자산이 투자되기 때문에 -1%만 하락해도 1,000만 원대로 자산이 줄어들게 된다. 전체 개인 자산에서 비유동자산(부동산)이 차지하는 비율이 70%에 육박하는 우리의 현실을 감안하면 -1%만 하락해도 가계에 심각한 영향을 미치게 된다. 이것만 봐도 IMF 외환위기 때, -10%가 넘는 하락은 얼마나 경제에 심각한 타격을 입혔는지 짐작할 수 있다.
출처: 한국거래소반면 주식은 들쭉날쭉하다. 어느 해에는 80%가 넘는 수익이 나오기도 하고, 또 어떤 해에는 -50%에 육박하게 하락한다. 지난 40년 동안 평균 수익률이 13.26%인데 -2%~+2% 내외, 즉 11%~15%에서 움직인 적은 단 3번이다. 자본주의가 균열을 낼 때, 반토막이 나기도 하지만 이후에 그보다 더 높게 반등함을 의미한다. 극심한 널뛰기를 참고 이겨냈을 때만 부동산을 앞지르는 수익을 누릴 수 있는 것이다. 생각만 해도 벌써 현기증이 나는가?
출처: 한국은행 경제통계시스템아차차, 물가상승률을 감안한 수익률을 빼먹었다. 지난 약 40년의 기간 동안 물가상승률은 3.6%이다. 그렇다면 주식으로 기대할 수 있는 연평균 수익률은 약 10%이다. 반면 부동산은 물가상승률 헷지가 되지 않는다. 부동산으로 돈을 벌고 싶다면, 꼭 서울, 그중에서도 반드시 강남에 사야 한다. ‘아니, 그걸 누가 모르나? 돈이 없어서 못 사는 거지?’란 질문이 나오기 전에 빨리 다음으로 넘어가도록 하자.
투자는 평균에 관점에서 보면 안 된다. 앞서 언급했지만, 평균 수익률 범위에서 움직인 적이 주식은 40년 동안 단 3차례, 부동산은 전국기준 5차례에 불과하다. 여기서 중학교 때 배웠던 표준편차의 개념을 잠시 빌려오도록 하자. 학창 시절 수포자였더라도 여기서 포기하면 안 된다. 부동산 자산을 투자로써 선호하는 이유를 명확하게 알 수 있기 때문이다.
코스피 시장의 40년 표준편차는 32.38%로, 평균 수익률 13.26%를 중심으로 연에 -19.12%~45.64%인 확률 68.2%, -51.50%~78.02%인 확률 95.4%가 된다. 즉, 주식투자를 통해 연에 기대할 수 있는 수익률은 최소 -51%에서 최대 78%까지 볼 수 있다는 의미이다. 이만큼 주식의 변동성은 크다는 것을 알 수 있다.
그런데 지난 40년 동안 -51.50%~-19.12%에 해당하는 경우는 5번이었다. -19.12%~13.26%가 17회, 13.26%~45.64%가 11회로 가장 확률이 높은 구간이다. 주식투자를 하면 패가망신한다는 말이 있는데 -51.50%~-83.88% 구간은 0인점을 감안했을 때, 이는 사실이 아니다. 상장폐지가 되는 종목을 고르지 않는 이상 원금 전체를 손해 보는 일은 없다. 그리고 45.64%~78.02%가 5회, 78.02%~110.40%가 2회로 총 7회가 된다. 혹여 계좌가 반토막이 났더라도, 또는 자본주의의 균열을 피하지 못했을지라도 시간이 흐르면 손해난 것 이상 오르는 횟수가 더 많음을 알 수 있다.
부동산 시장 34년의 표준편차는 6.30%로 평균 수익률 3.29%를 중심으로 연에 -3.01%~3.29% 20회, 3.29%~9.59% 7회, 총 27회로 분포되어 있다. 특히 눈에 띄는 점은 -9.30%~-3.01% 1회, -15.60%~-9.30% 1회로 손실이 날 가능성은 존재하나 그 확률이 매우 낮음을 알 수 있다. 즉, 손실은 제한적이고, 수익을 낼 확률이 높으며, 주식 대비 표준편차가 월등히 낮아서 안정적인 자산증식 수단으로 각광받을 수밖에 없는 것이다.
특히 강남 부동산은 같은 기간 표준편차가 9.22%로 전국기준보다 높지만, 주식보다 훨씬 낮음을 알 수 있다. 손해를 보더라도 극히 제한적이면서, 안정적으로 타부동산 자산 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다.
자, 여기서 생각해볼 문제, 만약 강남 아파트 여러 채를 소유하면 어떻게 될까? 우리나라는 고유의 전세라는 제도가 있기 때문에 이를 활용해서 적은 자본금으로 여러 채를 소유하는 것이 가능하다. 소위 말하는 갭 투자를 통해 연에 기대수익률을 주식만큼 높이고, 반면에 손실을 제한하는 형태로 수익을 극대화하는 것이다.
강남 아파트 3채를 보유하게 되면 연에 주식만큼의 수익을 기대할 수 있으면서, 최대 손실은 약 -40%선에서 제한이 되니 -51.50%의 주식보다 훨씬 유리하다고 할 수 있다. 물론 각종 부대비용을 고려하지 않았을 경우다. 이를 감안하면 기대수익률이 떨어질 수 있겠으나, 그럴지라도 기대손실이 적다는 점에서 매력적이라 느낄 수 있다. 게다가 전세금이 투입이 되면, 투자되는 자본금이 줄어드니 더 높은 수익까지 기대해 볼 수 있다. 그래서 부동산 광풍이 부는 것 아닐까?
결국 정부는 집 값을 잡으려면 갭 투자를 봉쇄해야 한다. 지금 펼치는 공급정책도 좋지만, 혹시라도 과한 공급이 이뤄지면 장기 통계의 확률을 벗어나는 일이 생길 수 있기 때문이다. 부동산은 3%만 하락해도 큰 고통을 받게 된다. IMF 외환위기 때와 같이 10% 이상 하락하면, 경제 전체가 흔들리게 된다. 그렇기에 전세에서 월세로 전환되는 비중을 높이는 정책이 필요하다고 생각한다. 물론 아무도 공감하진 않을 것이다.
그럼에도 불구하고 주식투자를 해야 하는 이유
사실 집은 재산증식 수단이 되어서는 안 된다. 인간의 기본 욕구를 충족시키고, 가족과의 행복한 삶을 영위하는 수단이자, 인플레이션을 헷지 하는 수준에서 가격이 올라준다면 지금과 같은 문제가 발생하지 않을 것이다. 굳이 부동산으로 자산을 증식하고 싶다면, 여러 채를 보유해야 한다.
집은 재테크의 수단이 아니기에 1가구 1주택 보유자에게는 가파른 가격의 상승은 좋을 것이 없다. 사실 가격이 오르면 기분은 좋겠지만, 상승으로 인한 세금의 부담만 커질 뿐이다. 아이가 자라면서 더 큰 집으로 옮기고 싶어서 매도하면, 세금 때문에 같은 지역의 같은 평수의 아파트도 살 수 없는 아이러니한 일이 벌어지기도 한다. 그래서 집은 지금까지 몇 번 없어서 모두 잊었을지 모르지만, 과거에 하락했던 9번과 같은 기회를 활용하는 것이 좋다. 8번은 평균적으로 -1%~-5%가 내렸지만, 은행이 대출을 회수하는 시기기 때문에 잘 찾으면 좋은 가격의 물건을 찾을 수 있다.
이렇게 안정적인 집이 확보되거나, 또는 미래에 구입할 예정이라면 자산 증식은 주식 투자를 통해 하는 것이 좋다. 부동산은 변동성이 상대적으로 낮기 때문에 추가적으로 늘릴 수 있는 기회가 많지 않다. 주식의 높은 변동성은 당시에는 큰 스트레스로 작용하지만, 위에 언급한 대로 내린 것 이상 오르고, 그 횟수도 상대적으로 많기 때문에 싸게 살 수 있는 기회를 여러 번 잡을 수 있다.
출처: 삼성증권