세종 공공임대아파트 분양전환가격
공공임대아파트 등기청구 및 분양전환가격 차액 청구
안녕하세요 소원법률사무소입니다.
공공임대아파트의 분양전환가격은 요즘과 같이 집값이 많이 오른 상황에서는 더욱 중요성을 갖습니다. 분양전환가격을 두고 건설사와 임차인 사이에 갈등을 빚기도 합니다.
오늘은 세종시 공공임대아파트의 분양전환에서 임대차보증금보다 행정청에서 통보한 분양전환가격이 더 낮은 경우 임차인이 승소한 사례에 대하여 소개해 드리려고 합니다.
대전지방법원 2020. 7. 2. 선고 2019가합109036 소유권이전등기
사실관계
1. 피고는 공공건설임대주택 사업계획승인을 받아 세종특별자치시에 의무거주기간 5년인 공공임대아파트를 건설한 건설회사이고, 원고들은 위 공공건설임대주택의 임차인입니다.
2. 원고들은 피고 회사와 임대차계약을 체결한 뒤,1차 및 2차, 총 2차례에 걸쳐 임대차 계약을 갱신하였습니다.
3. 이 사건 공공임대아파트의 임대차계약과 관련하여 원고들과 피고 사이에 작성된 각 임대차게약서에서 분양 전환시점 및 가격에 관하여 다음과 같이 정하였습니다.
1) 본 주택은 임대의무기간이 5년이 임대주택으로서 임대의무기간의 1/2이 경과한 시점에 분양전환 할 예정임.
2) 본 주택의 분양전환가격은 분양전환 당시의 감정평가 금액과 건설원가의 산술 평균 금액으로 한다.
4. 또한 이 사건 최초 계약서와 동시에 작성된 임대차조건 변경합의(계약)서에서는 다음과 같이 정하였습니다.
1)"을"은 임대기간 2년 6개월 이후 본 아파트를 분양전환 받거나, 분양전환을 원하지 않을 경우 "갑"이 요청시 즉시 퇴거하여야 한다.
2) 제1항에 따라 "을"이 분양전황을 원하지 않을 경우 "갑"은 14일의 유예기간을 두고 2회 이상 퇴거를 통보라고, 그럼에도 불구하고, "을"이 계속 거주할 경우 제3조 제1항 표2의 합의금은 본 합의(계약)위반에 따른 위약금으로 "갑"에게 귀속된다.
5. 피고는 2018. 7. 2. 원고들을 비롯한 임차인들에게 이 사건 각 아파트에 관한 분양전환의향서 및 각종 구비서류를 제출하라는 분양전환 안내는 공고하여, 위 공고에 따라 원고들은 각자 분양 전환의향서 및 구비서류를 제출하였고 피고는 원고들에게 '구 임대주택법 제21조 제1항의 기분에 따라 검토한 결과 분양전환 적격자로 분유되었다'는 내용의 통보를 하였습니다.
6. 이후 세종특별자치시장은 피고가 당초 신고한 분양전환가격보다 낮은 가격으로 분양전환신고를 수리하였습니다.
당사자주장
<원고주장>
1. 구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에서 규정한 '분양전환에 관한 합의'이고, 위 합의의 법적 성질은 '이 사건 각 아파트에 관한 매매의 일방예약'이고, 원고들은 각 분양전환의향서 및 구비서류를 제출함으로써 이 사건 각 아파트에 대한 매매예약완결권을 행사하였으므로, 원고들과 피고 사이에 분양전환약정이 체결되었으로, 분양전환가격은 세종특별자치시장이 분양전환신고를 수리하면서 통보한 가격으로 보아야 한다고 주장했습니다.
따라서 피고는 원고들에게 1) 이 사건 각 아파트에 관하여 이 사건 각 분환전환약정을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고, 2)원고들이 납부한 임대차보증금과 세종특별자치시장이 통보한 분양전환가격의 차액 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 주장했습니다.
<피고주장>
피고는 '세종특별자치시장이 통보한 분양전환가격은 ① 법적 구속력이 없는 사실행위로서의 통지에 불과하고, ② 기속행위인 분양전환 신고에 대한 수리처분에 부가한 부관으로서 당연무효이며, ③ 관련 법령상 분양전환가격에 포함되어야 할 항목을 근거 없이 제외한 것이어서 위법하다'는 취지로 주장했습니다.
법원의 판단
1. 이 사건 각 변경합의서 제8조 제1항은 「원고들은 2년 6개월 이후 본 아파트를 분양전환 받거나, 분양전환을 원하지 않을 경우 피고의 요청시 즉시 퇴거하여야 한다」고 규정하고 있는데, 이 사건 각 임대차계약에서 분양전환 요건을 충족한 임차인들의 분양전환신청을 피고가 거절할 수 있는 경우에 대해서는 아무런 규정을 마련하지 않은 점을 고려하면, 이 사건 각 임대차계약은 임차인의 일방적 의사표시로 해당 임대주택의 분양전환이 결정되도록 정하였다.
2. 구 임대주택법령의 해석상 구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호의 '분양전환'은 임대사업자가 임대주택을 임차인에게 '매각'하여 분양주택으로 변경하는 것을 의미하므로, 임차인인 원고들의 일방적 의사표시로 분양전환을 예정한 이 사건 각 임대차계약은 실질적으로 이 사건 각 아파트에 관한 매매의 일방예약으로 보아야 한다.
3. 매매의 예약은 당사자 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로, 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터 잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 적어도 확정할 수 있어야 한다(대법원 1993. 5. 27. 선고 93다4908, 4915, 4922 판결 등 참조). 그러나 반드시 매매예약 체결 당시에 매매목적물과 매매대금을 구체적으로 특정할 필요는 없으며, 사후에라도 구체적으로 특정할 방법과 기준이 정해져 있으면 족하다(대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조).
분양전환(매매)의 목적물이 원고들이 각 임차한 이 사건 각 아파트임은 당사자들 사이에 다툼이 없으며, 이 사건 각 변경합의서 제2조 제3항은 「분양전환가격은 '임대주택법 시행규칙(별표 1) 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준 제1항 나목에 의거 건설원가'와 '분양전환 당시의 감정평가금액을 산술평균한 가액과 조건-3의 합계 금액' 중 낮은 금액으로 한다」고 규정함으로써 분양전환가격(매매대금)을 확정할 기준을 정하고 있으므로, 이 사건 각 아파트에 관한 매매의 예약은 유효하게 성립되었다.
4. 예약완결권 행사에 따른 매매계약의 성립
임차인의 분양전환청구권은 형성권인 매매예약완결권으로, 임차인이 임대인에 대하여 매매예약완결의 의사표시를 함으로써 임대주택에 관한 매매계약을 성립시킬 수 있다.
이 사건 공고에 따라 원고 A, B, C는 2018. 7. 6., 원고 D, E은 2018. 7. 7. 피고에게 각 분양전환의향서 및 구비서류를 제출하였으며, 피고는 이 사건 통보를 통해 원고들을 분양전환 요건을 충족한 적격자로 인정하였음은 앞서 본 것과 같다.
피고가 분양전환 신고를 했는지는 분양전환약정의 성립에 영향을 주지 않으므로[대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다59589, 2009다59596(병합) 판결 참조], 원고 A, B, C와 피고 사이에는 2018. 7. 6., 원고 D, E과 피고 사이에는 2018. 7. 7. 이 사건 각 아파트에 관한 분양전환약정이 체결된 것으로 볼 수 있다. 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 위 각 분양전환약정을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다.
5. 차액 반환청구에 대한 판단
1) 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 참조).
분양전환가격의 산정에 관한 이 사건 각 임대차계약 및 관련 법령의 규정에 비추어 볼 때 원고들이 이 사건 각 아파트의 분양전환에 따라 피고에게 지급하여야 하는 분양전환가격은 세종특별자치시장이 피고의 분양전환신고를 수리하면서 통보한 가격으로 보는 것이 타당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 원고들이 피고에게 지급한 임대차보증금에서 세종특별자치시장이 통보한 분양전환가격을 공제한 차액을 반환할 의무가 있다.
결국 피고는 공공임대아파트인 임차인들인 원고들에게 아파트의 소유권이전등기 절차를 이행하고, 원고들에게 보증금과 세종특별자치시장이 수리한 분양가격의 차액을 지급하게 되었습니다.
아파트 가격이 날로 치솟아 건설회사로부터 포괄적 양도를 받은 임대사업자가 의무임대기간 이후에 임차인에게 부적격통보를 하거나 과다한 분양전환가격을 요구하는 경우가 많이 있습니다. 공공임대 아파트의 분양전환에서 예상하지 못한 과다한 분양전환가격을 통보 받으셨다면 소송을 통해서 정당한 권리를 되찾을 수 있습니다.
소원법률사무소가 문제 해결에 도움이 되어드리겠습니다.
