공공임대 분양전환 계속거주요건
계속거주요건 충족하지 못하여 부적격세대 통보시
안녕하세요 소원법률사무소 입니다.
공공임대 분양전환에서 임차인의 '계속 거주 요건'을 충족하지 못해 부적격 세대 통보를 받는 경우가 많이 있습니다.
오늘은 공공임대 분양전환시 '계속거주요건'과 관련한 법원의 판결에 대하여 살펴보겠습니다.
1. 계속거주요건의 정의
계속 거주 요건이란 '해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우'를 의미합니다.
법원은 계속거주요건에 대하여 아래와 같이 판단하고 있습니다.
구 임대주택법은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로(제1조), 건설임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하는 한편(제20조 제1항), 특별한 경우를 제외하고는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 규정하며(제19조), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 자나 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있다(제41조 제1호, 제4호).
이와 같은 구 임대주택법의 입법 취지, 규정 내용과 형식 등에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 규정된 ’분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인‘이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결 등 참조).
2. 계속거주요건에서 판단의 기초가 되는 사실들의 예시
- 유리한 사실
아파트에 전입신고하여 분양전환당시까지 주소변동이 없는
임차인 명의로 입주자 카드를 작성하여 관리사무소에 제출한 점
매년 실시 되는 주민등록 사실조사에 임차인 이름이 기재된 점
- 불리한 사실
차량을 이례적으로 여러 대 등록하였는데, 아파트 출입기록을 살펴보면 정작 입주자카드에 임차인 명의 차량이라고 기재한 차량은 출입한 기록이 없는 점
입주자 카드와 주민등록 초본 외에 별다른 증거가 없는 점
대전지방법원 2021. 5. 28. 선고 2019나121955 소유권이전등기
3. 법원의 판결
법원은 임차인이 계속 거주 요건을 갖추지 못하여 분양전환자격을 갖추었다고 볼 수 없으므로 임차인인 원고의 소유권이전등기 청구를 기각하였습니다.
구체적인 사유는 다음과 같습니다.
이 사건 아파트에 2015년부터 2018년까지 약 12대의 차량이 등록되어 출입하였다(을 제7호증). 원고는 그 중 4대는 매형 G 소유의 차량(갑 제11호증의 1, 2, 3)이고, 나머지 차량 중 5대는 원고 또는 원고의 어머니 지인 차량이라고 주장한다. 그러나 원고가 입주자카드(갑 제6호증의2)를 작성할 당시 원고 본인의 차량이라고 기재한 모하비 (차량번호 4 생략) 차량은 이 사건 아파트에 출입한 기록이 없다. 이 사건 아파트에 총 12대의 차량이 등록된 것은 매우 이례적임에도, 원고는 나머지 차량에 대하여 이 사건 아파트의 차량등록절차에 문제가 있을 가능성이 있다는 취지로만 답변하고 있다.
이 사건 아파트에 등록되어 2015년 2, 3사분기에 출입한 (차량번호 5 생략) 차량의 운행자는 이 사건 아파트가 당시 근무하던 분양관련 회사에서 마련해준 숙소였다고 진술하였다(을 제14호증의 1, 통화녹음파일).
원고는 2014. 11.부터 원고 혼자 거주하다가 원고의 누나 F이 2016. 6. 경부터 원고와 함께 거주하였고, F이 결혼을 하면서 2018. 6.경부터는 F 및 G과 함께 거주하였다고 주장한다. 원고는 이와 관련하여 F의 직장 관련자료와 G의 차량등록증 등을 제출하고 있으면서도, 본인이 실제 거주하여다는 점에 관하여는 위 입주자카드와 주민등록초본 외에 별다른 증거를 제출하지 못하고 있다. F과 거주하기 전인 2016. 6. 이전에 원고가 실제 거주하고 있었는지에 관하여는 여전히 의심스러운 부분이 있다.
이를 종합하면 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 아파트에 관한 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 이 사건 아파트를 유일하고 단일한 거주지로 삼아 계속 거주하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없어 결국 계속 거주 요건을 갖추었다고 볼 수 없다.
공공임대아파트 분양전환소송에서 계속거주 요건이 충족되지 않아 부적격통보를 받으셨다면, 구체적 사실관계를 토대로 입증하는 것이 매우 중요합니다. 변호사와 실제로 거주하였는지 여부에 대하여 솔직하게 이야기 하고 그 후에 실질적인 대책을 마련해 나가는 것이 중요할 것입니다.
