지역주택조합 조합원의 부당이득반환청구는
지역주택조합 조합가입계약 취소 및 부당이득반환 청구에 관하여
안녕하세요, 대전 민사 변호사 박현혜변호사 소원법률사무소입니다.
오늘은 원고가 지역주택조합 설립추진위원회인 피고를 상대로, 피고가 사업부지의 토지확보비율에 관하여 기망행위를 하였다는 등의 이유로 조합가입계약 취소 및 지급한 돈의 반환을 구한 사례에 대하여 알아보겠습니다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결).
1. 사실관계
(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결)
피고는 인천 일대에서 지역주택조합(줄여서 '지주택'이라고 부르기도 합니다) 아파트 건립 사업을 추진하고 있는 자였습니다.
2017. 5.경부터 이 사건 사업에 관한 인터넷 게시물이 작성, 게시되었고, 위 게시물에는 주택조합설립 도의율, 대지 확보 관련 내용이 포함되어 있었습니다.
원고는 2018. 12.경 피고와 조합가입계약을 체결하고 업무대행비와 분담금을 지급하여 조합원으로 가입하였습니다.
이후 원고가 지역주택조합 설립추진위원회인 피고를 상대로, 피고가 사업부지의 토지확보비율에 관하여 기망행위를 하였다는 등의 이유로 조합가입계약 취소 및 기지급한 돈의 반환을 청구한 것입니다.
2. 원고의 주장
조합원인 원고는, 피고가 당시 사업부지의 토지 사용권원 확보 비율이 주택조합 설립인가를 받을 수 있는 80%에 달하지 않았음에도, '주택조합설립 동의율 달성'이라는 현수막을 내걸었고, 그와 함께 85% 사용권한을 확보했다는 내용의 법무법인 작성의 검토의견서를 받아 제시하였으므로, 원고가 피고와 체결한 조합가입계약이 사기에 의한 계약에 해당하므로 이를 취소한다고 주장하였습니다.
지역주택조합3. 1심과 항소심의 판단
원고의 청구에 대해 1심에서는 계약의 취소를 인정하였으나, 항소심에서는 원고의 청구를 기각하였습니다.
항소심은 피고가 이 사건 계약을 체결하면서 확보한 토지사용권원의 비율에 관하여 사실과 다르게 고지하였다면 거래상 중요 사항을 허위 고지한 경우에 해당할 수 있다고 전제하면서도, ① 피고가 원고에게 이미 확보한 토지사용권원의 비율을 확정적으로 설명하였다고 보기 어렵고, ② 피고가 관련 광고판을 설치하거나 인터넷 게시물 작성에 관여하였는지 확인되지 않고 원고가 위 광고 등을 보고 이 사건 계약을 체결하였다고 보기도 어렵고, ③ 대표이사 등 임원들이 조합원을 기망하여 조합 계약금 명목의 돈을 편취하였다는 형사고소사건에서 혐의없음(증거불충분) 처분을 받은 사실 등을 이유로, 기망 및 계약 내용의 중요 부분에 관한 착오 주장을 배척하였습니다.
4. 대법원의 판단
이에 대해 대법원은 피고의 행위가 기망행위에 해당한다는 취지로 파기환송하였습니다.
주택법에 의하면 토지의 80% 사용권한을 확보하면 주택조합 설립인가를 받을 수 있습니다.
주택법 제11호(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다. ② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것
주택조합 설립인가는 사업진행에 있어서 매우 중요한 단계이고 주택조합설립인가를 받기 위해서 토지의 사용권원 확보가 매우 중요합니다. 다수의 재건축 사업 실패나 사업 진행 부진의 가장 큰 이유로 토지의 사용권한 확보 실패를 꼽을 수 있을 정도입니다.
이에 주택조합설립인가를 위한 토지의 사용권원 확보를 위해서 지역주택조합 조합원을 모집하는 단계에서, 그간 다수의 기망행위나 허위 광고가 횡행했는데요, 이를 반영하여 조합원 모집과정의 투명성과 공정성을 확보하고자 2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정된 주택법은 지역주택조합 조합원을 모집하는 자는 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비유리 포함된 주택조합가입에 관한 계약서를 작성하여야 하고, 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우 위 비율이 포함되어야 하며 이를 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 하여서는 아니 된다는 취지로 규정하고 있습니다.
관련 규정은 아래와 같습니다.
주택법 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다. ⑧ 제1항에 따라 조합원을 모집하는 자(제11조의2제1항에 따라 조합원 모집 업무를 대행하는 자를 포함한다. 이하 “모집주체”라 한다)와 주택조합 가입 신청자는 다음 각 호의 사항이 포함된 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 한다.
1. 주택조합의 사업개요
2. 조합원의 자격기준
3. 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법
4. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율
5. 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차
6. 그 밖에 주택조합의 설립 및 운영에 관한 중요 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
주택법 제11조의5(조합원 모집 광고 등에 관한 준수사항) ① 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.
1. “지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고”라는 문구
2. 조합원의 자격기준에 관한 내용
3. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율
4. 그 밖에 조합원 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 내용
② 모집주체가 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우에는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 조합주택의 공급방식, 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락하여 제한 없이 조합에 가입하거나 주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위
2. 제5조 제4항에 따른 협약이나 제15조 제1항에 따른 사업계획승인을 통하여 확정될 수 있는 사항을 사전에 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위
3. 사업추진 과정에서 조합원이 부담해야 할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하는 행위
4. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위5. 조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 그 내용의 중요한 사실을 은폐 또는 축소하는 행위
6. 그 밖에 조합원 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 행위
주택법 시행령 제24조의4(조합원 모집 광고 등에 관한 준수사항) ① 법 제11조의5 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 내용”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지
2. 조합원 모집 신고 수리일
② 법 제11조의5제2항제6호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 시공자가 선정되지 않았음에도 선정된 것으로 오해하게 하는 행위를 말한다.
이 사건의 경우, 피고는 '주택조합설립 동의율 달성'이라는 현수막을 내걸었고, 그와 함께 85% 사용권한을 확보했다는 내용의 법무법인 작성의 검토의견서를 받아 제시하였습니다.
대법원은 현수막을 누가 걸었는지는 원고 측에서 밝히지 못하였으나, 피고와 무관하게 걸렸다고 볼 수는 없다고 판단하며, 법무법인의 검토의견서도 그 목적이 주택조합 설립인가의 요건, 즉 83%의 토지 확보를 믿게 하려는 것임은 분명하다고 보면서, 피고가 실제 80%의 토지 사용권한을 확보하지 못한 이상 기망행위로 보는 것이 타당하다고 판단하였습니다.
한편 이 사건의 경우 관련 형사사건에서 피고의 대표자가 혐의없음(증거불충분) 불기소처분을 받았는데, 형사재판의 경우 피고인의 고의가 입증되어야 하는데 반면, 민사상 책임에서는 그와 같은 정도의 입증이 필요한 것은 아니기에, 본 민사사건에서는 형사사건의 결과와 사뭇 다른 결과가 나왔다고 볼 수 있습니다.
따라서 관련 형사사건의 결과가 자신의 입장에 유리하더라도, 민사 소송에서 형사사건의 결과를 바탕으로 소극적으로 대응할 것이 아니라 각 당사자는 자신들의 주장을 구체적이고 강력하게 할 필요가 있습니다.
요즈음에 오래된 주거지역들에 대하여 재개발 등을 통해 아파트를 건설하고자 하는 지역주택조합들이 많이 생기고 있습니다. 이에 따라 지역주택조합을 둘러싼 문제들도 많이 발생하고 있는데요, 현실적으로 해결이 쉽지 않은 경우가 많습니다.
만일 지역주택조합의 가입문제와 관련하여 갈등이 발생했다면, 법률 전문가의 도움을 받으셔서 구체적이고 효과적으로 대응하시기 바랍니다.
소원법률사무소 안내
