상가임대차문제, 명도소송
[민사변호사가 알려드리는 명도소송 이야기]
안녕하세요, 부동산 임대차 계약을 체결하고 임차인에게 부동산을 사용 수익할 수 있도록 허용하였으나,
임차인이 3개월 이상 월 차임을 지급하지 않은 경우에 임대인은 임차인을 상대로 건물인도(명도소송)소송을 할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 명도소송을 통해 건물을 인도하고 밀린 월차임을 지급하라는 판결을 받은 사례를 정리했습니다.
사례 1. 대구지법 2016가단11267 판결 참조
계약기간이 만료된 임차인이 건물을 인도하지 않을 경우 명도소송이 가능할까?
2015. 12. 30.경 병은 자신이 소유하고 있는 A 건물의 임차인인 정에게 해당 임대차계약이 2016. 3.경 계약기간 만료로 종료될 예정이므로 기간이 만료되면 부동산을 인도해달라고 통지하였습니다.
하지만 정은 계약기간 만료일이 지났음에도 병에게 해당 건물을 인도하지 않고 계속 건물을 점유 및 사용하여 병은 정을 상대로 명도소송을 냈습니다.
대구지방법원은 정이 임대차기간 만료 후에도 해당 부동산을 점유, 사용함으로써 그 사용이익을 얻고,
병에게는 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있다고 하였습니다.
그러면서 재판부는 병이 정에게 지급해야할 임대차 보증금 1억원에서 차임 상당의 부당이득이 공제되어야 함을 인정하였습니다.
따라서 재판부는 을은 갑으로부터 반환받은 임대차 보증금 1억원에서 2016. 6. 1. 부터 해당 부동산 인도 완료일까지 월 385만원의 비율에 의한 부당이득을 공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 갑에게 해당 부동산을 인도할 의무가 있다고 판결하였습니다.
임대차기간 만료 후에도 부동산을 점유, 사용함으로써 그 사용이익을 얻고,
임대인에게 손해를 가하고 있으므로,
보증금에서 차임상당의 부당이득이 공제되어야 한다.
사례2. 인천지법 2015가단242732 판결 참조
보증금을 올려줄 수 없고, 월차임을 후불로 지급하겠다고 하는 등
불합리한 요구를 하는 임차인, 명도소송으로 해결 가능할까?
을은 갑의 아파트를 임차하기로 한 후 (보증금 300만원, 임차기간 6개월, 월차임 130만원) 6개월 차임 780만원을 선불로 지급하고 계약 만료 1개월 전에 임대차 계약을 새로하는 조건으로 임대차 계약을 체결하였습니다.
하지만 임차인 을은 계약만료 1개월 전까지 재계약을 하지 않았는데요, 이에 갑은 을 부부에게 보증금 2천만원에 월차임 120만원으로 재계약을 요청하였습니다.
을 부부는 형편상 보증금을 올려 줄 수 없고, 월차임을 후불로 지급하겠다고 요청하였습니다. 이에 갑은 을 부부에게 불합리한 요구로 계약이 종료됨을 알리면서, 계약 연장을 위해서는 보증금을 올려줘야 한다는 내용의 문자를 보냈습니다.
기간만료 후에도 월차임이 연체되자 갑은 을을 상대로 명도소송을 제기하였습니다.
이에 을은 주택임대차 보호법에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보는데 2년의 임대차 기간이 도과되지 않았는데도 갑이 부당하게 명도소송을 제기했다고 주장했습니다. 이에 판결은 어떻게 내려졌는지 살펴보겠습니다.
재판부는 계약 체결 당시 을의 요청으로 6개월의 짧은 계약기간 및 3개월의 월차임도 담보하지 못할 정도로 소액 보증금으로 계약한 점 등에 따라 해당 임대차 계약은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에 해당한다며 을의 주장을 받아들이지 않았습니다.
또한 재판부는 해당 임대차 계약은 기간만료와 을의 차임 연체를 이유로 적법하게 해지, 종료되었음을 인정하였습니다.
따라서 재판부는 을은 갑에게 부동산을 인도하고, 연체차임 650만원에서 보증금300만원을 공제한 나머지 연체차임 350만원 등을 지급하라고 판결하였습니다.
갑과 을의 임대차계약은 기간만료 및
을의 차임연체로 인해 적법하게 해지, 종료되었다.
을은 갑에게 부동산을 인도하고, 나머지 연체차임을 지급하라.
