상가건물명도, 임대차계약갱신
[민사변호사가 알려드리는 상가임대차계약 이야기]
안녕하세요. 이번 포스팅에서는 상가임대차계약 관련해서 발생할 수 있는 법적 분쟁사례들을 정리해보았습니다. 명도소송과 관련한 사례와 임대차계약이행청구와 관련한 사례입니다.
상가임대차 관련 분쟁 사례
사례 1. 대전지방법원 2007가단49912 판결 참조
A는 1999년 7월경, 2년간 갑의 건물 점포에 임차하기로 갑과 계약했고, 2003년 7월경 계약조건을 다르게 하여 2005년 7월 29일까지 2년간 해당 건물을 임차하기로 새롭게 약정했습니다.
2007년 2월경 갑은 B에게 해당 건물을 매도했고, B는 소유권이전등기를 마쳤는데요, 그리고 약 6개월 후 A에게 기간만료에 따른 해지통고를 하면서 점포의 명도를 요구했지만 A가 이를 거절하자 A를 상대로 건물명도소송을 제기했습니다.
이에 A는 임대기간이 만료된 2007년 7월 30일 이후 상가건물임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구해 왔으므로 자신은 2009년 7월 29일까지 임차기간이 연장된 것이라며 갑의 주장을 반박했습니다.
재판부는 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 A가 해당 점포를 임차한지 5년이 경과해 A에게는 계약갱신요구권이 인정되지 않는다고 보았습니다.
다만 재판부는 상가건물임대차보호법상 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 사이에 임차인에 대해 갱신거절의 통지를 하거나 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 것이고, 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되는 것으로 결국 임대차기간은 1년으로 묵시의 갱신이 된다고 밝혔는데요,
그러면서 재판부는 B가 A와의 임대차계약이 만료되는 2007년 7월 29일 이전 6월부터 1월 사이에 A에게 갱신거절 또는 조건변경에 대한 통지를 했다고 인정할 만한 증거가 없다며, 해당 계약은 그 기간만료일 다음날 부터 1년간 동일한 조건으로 갱신되었다고 봄이 상당하다고 했습니다.
따라서 해당 임대차계약이 효력을 상실했음을 전제로 한 B의 청구는 결국 기각당했고, 소송비용도 B가 부담하게 되었습니다.
사례 2. 부산지방법원 2008가단129589 판결 참조
A 주식회사는 부산광역시로부터 한 지하상가의 사용허가를 받아 임대사업을 하고 있는데요, 갑은 A 주식회사로부터 B 점포를 임차하여 2년 단위로 약 20년간 계속 임대차계약을 갱신해왔습니다.
갑은 임차한 점포를 다시 C 에게 전대하여 그 차임상당의 이득을 보고있었는데, 갑이 사망하고 계약만료일이 도래함에 따라 A 회사는 갑의 상속인인 갑의 자녀들에게 임대차계약의 갱신거절통지를 한 뒤 새로운 임차인인 D와 임대차계약을 하였고, 이에 갑의 자녀들은 A 회사를 상대로 임대차계약이행을 청구하는 소송을 제기하였습니다.
재판부는 전대가 관행이고 갑측이 임대차 계약을 위반한 적이 없다고 하더라도 이것만으로 A 회사 임대차계약을 갱신해 줄 의무가 있다고 볼 수는 없다고 보았습니다. 그러면서 재판부는 20년 이상 계속 계약이 갱신되었다고 하더라도 이는 갑 측이 사실상 누리던 반사적 이익에 불과할 뿐이고, 법률상 보호 받을 권리는 아니라고 하였습니다.
따라서 재판부는 갑 측과 A 회사의 임대차 계약은 확정적으로 종료된 것으로 보고 갑의 자녀들의 임대차계약 이행 청구를 기각하였습니다.
