유치권행사 중 점유하고 있는 건물을 타인에게 임대한다면
유치권자의 유치권 행사범위와 선량한 관리자의 주의의무
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1. A회사는 B회사와 사이에 B회사 소유의 토지 상에 건물을 대금 5억 원에 2003. 2. 15.부터 2003. 8. 15.까지 신축하되 공사대금은 건물을 준공한 후 분양하여 그 분양대금으로 우선 지급받기로 하고 준공 후 3개월이 지나도록 분양이 이루어지지 아니할 경우에는 A회사와 B회사의 협의로 건물을 임대하여 지급받기로 정하는 한편, A회사는 B회사에 2003. 2. 20.까지 2억 원을 대여해 주고 사용승인 검사는 A회사가 받아주기로 하는 내용의 공사도급계약을 체결하였다.
2. 그런데 B회사는 A회사가 건물을 준공한 이후에도 공사대금을 지급하지 못하였는바 이에 A회사는 B회사에 대한 공사대금 채권을 피담보채권으로 한 유치권을 행사한다고 하면서 2005년경부터 A건물을 점유했다. 이후 A회사는 채권자라고 주장하는 김씨와 건물에 대한 임대차계약을 체결하였고 그 무렵 김씨의 매제인 이씨와 그 처가 A건물에 거주하였으며 2010. 10.경부터 이씨가 김씨에 대한 채권 확보 목적으로 거주해왔다.
3. 이후 A회사는 건물에 대한 유치권자라고 주장하며 2013. 6. 14.경 건물에 대하여 임의경매를 신청하였고 이에 따라 임의경매절차가 개시되자 B회사는 A회사에 대하여 건물을 유상 또는 무상으로 임대함에 따라 유치권자로서 부담하는 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였다는 이유로 유치권소멸청구를 하였다.
민법 제320조에서는 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유치할 권리가 있다고 규정하고 있습니다. 즉 유치권은 유치목적물이 타인 소유의 물건 또는 유가증권일 것, 피담보채권이 목적물에 관하여 생긴 것일 것, 피담보채권이 변제기에 있을 것, 타인의 물건이나 유가증권에 대한 적법한 점유가 있을 것, 유치권 발생을 배제하는 법령상, 계약상 장애사유가 없을 것이란 다섯가지 요건을 갖추어야 합니다.
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없습니다. 즉 유치권자가 타인으로 하여금 대신 점유하게 하는 것도 가능합니다. 다만 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하며 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정됩니다.(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424, 61431판결)
유치권이 인정되면 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 채무자뿐만 아니라 건물의 양수인, 경락인 등 모든 사람에 대하여 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.(민법 제320조 제1항) 즉 유치권자는 건물의 유치를 통해 채무자 또는 소유자로부터 채무에 관하여 실질적으로 우선변제를 받을 수 있게 되는 것입니다.
다만 민법 제324조에 의하면 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 합니다. 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못합니다. 만약 유치권자가 이를 위반하는 때에는 채무자 또는 소유자는 그 유치권자의 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
즉 유치권자는 민법 제323조에 의하여 점유에 따른 과실수취권, 유치물의 보존에 필요한 사용은 허용되지만 채무자 등의 승낙 없이 임대 등의 행위는 허용되지 않습니다. 만약 이를 위반하여 유치권자가 유치물을 임대하는 행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고 채무자 등은 유치권자가 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하지 않았음을 원인으로 하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
결국 위 사안에서도 A회사는 공사대금채권을 기초로 B회사 소유의 건물을 점유를 시작하였기 때문에 공사대금을 변제받을 때까지 유치권이 성립합니다. 즉 A회사는 공사대금채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 수 있고 B회사의 반환청구에 응할 필요가 없는 것입니다. 다만 이후 A회사는 김씨와 임대차계약을 체결하고 김씨에게 건물의 점유를 넘겨주었는데 이는 A회사가 건물의 소유자인 B회사의 동의없이 점유하고 있던 건물을 김씨에게 임대한 것이므로 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘은 것으로서 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였기 때문에 A회사의 유치권을 소멸되었다고 보아야 합니다.
이와 같이 채권자가 채무자 소유의 물건에 대하여 점유를 개시하여 유치권이 성립되었다고 하더라도 유치권 유지를 위한 권리행사에는 신중을 기하여야 합니다 .채권자가 일단 물건의 점유를 잃게 되면 그 즉시 유치권은 소멸하게 되고 다시 그 점유를 회복한다고 하더라도 유치권은 다시 회복되지 않으며 위와 같이 채권자가 선량한 관리자의 주의의무에 위반하여 채무자 소유의 물건을 관리한다면 유치권은 소멸될 수 있습니다. 특히 위 사례와 같이 채권자가 채무자의 허락없이 임의대로 건물을 무단 사용한다면 역시 유치권은 소멸하게 되고 결국 채권자의 채권확보는 어렵게 되는 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
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