유치권에 기한 경매에서 기존의 저당권 등을 소멸될까?
유치권에 기한 경매에서 소멸주의의 적용여부
우리나라에서 이루어지고 있는 경매는 대부분 판결문 등 집행권원에 따른 강제경매와 저당권 실행에 따른 임의경매입니다. 이러한 강제경매와 임의경매는 민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제268조에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있습니다.
한편 유치권에 의한 경매신청 가능성에 관하여 민법 제322조 제1항은 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다고 규정하고 있으므로 유치권 실행에 따른 경매 역시 가능하다고 해석됩니다.(다만 유치권에는 우선변제권이 없으므로 유치권에 의한 경매신청을 한다고 하더라도 경매절차에서 저당권에 준하여 우선변제를 받지는 못하기 때문에 그 실익이 크지 않을 수 있습니다).
다만 유치권에 의한 경매의 경우는 법에 특별한 규정이 없으므로 강제경매 등과 마찬가지로 매각대금이 완납되는 경우 목적부동산의 저당권 등 부담이 모두 소멸되는지 여부가 문제됩니다. 법에서 특별히 정하는 바가 없으므로 유치권에 의한 경매의 경우 목적부동산을 낙찰받은 자가 부동산의 부담을 인수한다는 인수주의를 취할 수도 있기 때문입니다.
이에 대하여 대법원은 "민사집행법은 소멸주의를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고, 배당요구, 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있는 점, 민법 제322조 제1항에 "유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다."라고 규정하고 있는바 유치권에 의한 경메에도 채권자와 채무자의 존재를 전제로 하고 채권의 실현, 만족을 위한 경매를 상정하고 있는 점, 반면에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 목적부동산 위의 부담의 존부 및 내용을 조사, 확정하는 절차에 대하여 아무런 규정이 없고 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아, 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되는 점, 인수되는 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 인수주의를 취하는 것이 오히려 유치권자에게 불리해질 수 있는 점 등을 함께 고려하면, 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다"(대법원 2011. 6. 15. 자 2010마1059결정)라고 판시하면서 유치권에 의한 경매 역시 원칙적으로 소멸주의에 따라 경매절차가 진행된다고 판단하였습니다.
결국 유치권에 의한 경매가 원칙에 따라 소멸주의로 진행되는 이상 강제경매를 위한 경매의 경우와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 특별히 집행법원이 부담을 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원은 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 당해 경매절차는 인수주의를 취한다는 취지를 기재할 필요가 없는 것입니다.(유치권에 기한 경매에서 인수주의에 대한 취지가 공고되지 않은 이상 일반 강제경매절차와 마찬가지로 당연히 소멸주의에 따라 매수인에게 낙찰될 경우 존재하고 있는 목적부동산의 부담이 모두 소멸합니다)
위와 같은 대법원의 판결은 유치권에 의한 경매절차의 성격에 대하여 정면으로 판단한 것으로서 대법원의 판단에 의해 유치권에 기한 경매절차의 진행에 대한 논쟁은 상당부분 해소되었다고 볼 수 있습니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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