집합건물 등기가 마쳐지기 전의 토지저당권에 의한 배당
집합건물의 일부 전유부분에 대한 경매절차에서 근저당권자의 배당참가
집합건물의 전유부분과 대지사용권은 일체불가분성이 인정되므로 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 종된 권리인 대지사용권에까지 당연히 미치게 되므로 전유부분이 저당권에 기해 경매대상이 될 경우 그에 상응하는 대지사용권도 경매대상목적물에 포함됩니다.
한편 집합건물에 대한 구분등기가 마쳐지기 전에 저당권이 설정된 토지가 이후 대지권의 목적인 토지가 되었을 경우에는 종전의 저당목적물에 대한 담보적 효력은 그대로 유지된다고 보아야 합니다. 따라서 그 저당권은 토지에 대해 대지권의 등기가 경료된 경우에는 개개의 전유부분에 대한 각 대지권 위에 분화되어 존속하고 각 대지권은 종전 저당권의 공동담보가 된다고 봄이 상당합니다.
결국 집합건물이 성립하기 전 집합건물의 대지에 대하여 저당권이 설정되었다가 집합건물이 성립한 후 어느 하나의 전유부분 건물에 대하여 경매가 이루어져 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 종전 토지 저당권자는 매각대금 중 대지권에 해당하는 경매 대가에 대하여 우선변제받을 권리가 있고 그 경우 공동저당 중 이시배당의 법리에 따라 집합건물 일부의 대지권 경매절차에서 저당권의 피담보채권액 전부를 변제받을 수 있는 것입니다.
이러한 배당에 대하여 경매목적이 된 전유부분의 소유자는 배당권자에 대해 이는 토지에 대한 근저당권자에 불과하여 전유부분에 대한 경매절차에서 배당받을 권리가 없다거나 가사 전유부분의 경매절차에서 배당받을 수 있다고 하더라도 저당권의 효력은 각 전유부분에 균분하여 미친다고 할 것이므로 저당권의 피담보채권액 전부를 변제받을 수 없다는 주장을 할 수 없게 되는 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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