집합건물의 대지가 분리처분된 경우 대지소유자 사용료청구
집합건물 등기 전에 대지에 설정된 근저당권 효력
1. A은행은 甲토지에 관하여 채권최고액 8억 원인 근저당권설정등기를 마쳤다.
2. 그 후 甲토지 지상에는 乙다세대주택이 건축되어 소유권보존등기가 마쳐졌고 같은 날 甲토지에 관하여는 乙다세대주택의 대지권의 목적인 취지의 등기가 마쳐졌다.
3. 乙다세대주택 중 102호는 김씨가 강제경매절차에서 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳤고 401호는 이씨가 임의경매절차에서 낙찰을 받아 소유권이전등기를 마쳤다.
4. 乙다세대주택 중 102호는 낙찰허가결정문상 입찰가격에 대지권의 가격이 포함되는 것으로 기재되어 있으나 401호의 낙찰허가결정문에는 그러한 기재가 없는 대신 "이 사건 등기부 표시란에 기재된 토지에 대한 별도등기는 존속시켜 이를 경락인이 인수하도록 한다."는 특별매각조건이 부가되어 있었는데 이후 A은행은 채권최고액 8억 원의 위 근저당권에 기해 甲토지에 관한 임의경매를 신청하였고 임의경매절차에서 최씨는 102호의 대지권 지분을, 양씨는 401호의 대지권 지분을 각 낙찰받아 각 지분소유권이전등기를 마쳤다.
5. 이에 최씨와 양씨는 김씨, 이씨를 상대로 대지권 없이 甲토지위의 乙다세대주택 중 102호, 401호를 소유함으로서 102호와 401호 대지권 지분의 소유자인 최씨 및 양씨에게 손해를 가하고 있으므로 102호와 401호 대지권 지분의 임료 상당의 토지사용료를 지급하라는 청구를 하였다.
집합건물에 있어서 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미칩니다. 따라서 전유부분에 대한 저당권 또는 압류에 터잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 전유부분에 해당하는 대지사용권도 함께 취득합니다. (대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722판결)
한편 별도등기란 토지에 관하여 집합건물의 사용을 위한 목적이라는 취지의 대지권 등기가 마쳐지기 이전에 저당권, 지상권 등의 권리가 설정되어 있음으로서 이러한 권리가 말소되지 않은 상태에서 대지권 등기가 되어 여전히 대지권등기와 별개로 존속하는 권리입니다. 집합건물의 대지에 별도등기가 있는 경우 그 별도등기는 집합건물의 대지에 대하여 효력이 미치는 것이므로 별도등기상 지상권자, 저당권자가 권리를 행사하는 경우 비록 대지권 등기가 되어 있다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 권리행사는 정당한 사유가 있는 것입니다.
다만 민사집행법 제91조 제2항에 따르면 매각부동산 위의 모든 저당권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 강제경매나 임의경매를 통해 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 경락되고 그 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 설정되어 있던 별도등기로서의 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 위 토지 공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸하게 됩니다. 즉 대지권등기 후에 설정된 근저당권이나 압류라고 하더라도 이에 기하여 경매절차가 진행되어 낙찰된 경우에는 별도등기 상의 근저당권 역시 경매과정에서 특별매각조건이 정해지지 않았던 이상 소멸하게 되는 것입니다.(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048판결)
그런데 만약 대지만에 관하여 설정되어 있던 별도등기로서의 근저당권을 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정해져 있는 경우에는 그 별도등기부에 기재되어 있는 근저당권은 전유부분 및 대지사용권이 낙찰된다고 하더라도 소멸되지 않고 이후 경락인에게 소유권이전등기가 경료된다고 하더라도 그 전유부분 소유권자는 별도등기인 근저당권의 제한을 받는다고 할 것입니다. 결국 구분건물의 전유부분 및 대지사용권에 대한 경매절차를 거친 후에도 대지의 별도등기인 근저당권이 소멸하지 않고 잔존하게 된다면 이후 별도등기인 근저당권에 기한 경매절차 실행 역시 가능합니다. 이와 같이 별도등기인 근저당권에 기한 경매절차를 거쳐 집합건물의 대지의 지분 중 일부가 다른 사람에게 분리처분된다면 근저당권에 기한 경매절차에서 대지의 지분을 낙찰받은 자는 대지사용권을 보유하고 있지 않은 해당 구분건물의 전유부분 소유자에게 전유부분에 상응하는 대지의 지분에 해당하는 사용료를 청구하는 것이 가능합니다.
결국 위 사례에서 乙다세대 주택 중 102호가 경매절차를 거쳐 김씨에게 낙찰되었다면 경매목적물인 대지권 위에 존재하던 별도등기인 저당권은 낙찰인이 인수하기로 된 경우 이외에는 소멸하는 것이어서 김씨의 대지권 지분에 관한 A은행의 근저당권도 이미 소멸했다고 할 것입니다. 따라서 이미 소멸한 근저당권에 기한 경매절차에서 최씨는 甲토지의 공유지분을 낙찰받아 지분소유권을 취득할 수 없으므로 최씨는 102호의 전유부분 소유권자인 김씨를 상대로 토지사용료를 청구할 수 없습니다.
반면에 乙다세대 주택 중 401호의 경우에는 경매절차 및 낙찰결정문에 특별매각조건으로 별도등기인 근저당권을 낙찰자에게 인수시킨다는 기재가 존재하였는바 이러한 조건하에 이씨가 402호를 낙찰받은 이상 낙찰로 인하여 A은행의 근저당권이 이미 소멸했다고 볼 수 없으므로 유효한 근저당권에 기한 경매절차에서 양씨는 甲토지의 공유지분을 낙찰받아 지분소유권을 취득하였으므로 402호의 전유부분 소유권자인 이씨를 상대로 토지사용료를 청구할 수 있을 것입니다.
이와같이 구분등기 이전에 별도등기가 존재하는 경우 이후의 법률관계에 있어서는 토지와 건물의 분리 처분 가능성이 존재하고 분리처분으로 인한 권리관계가 복잡해짐에 따라 구체적인 분쟁 해결이 쉽지 않은 것이 사실입니다. 따라서 이와 같이 별도등기에 따른 분쟁이 발생한 경우에는 별도등기의 구체적인 내용을 파악하여 가장 본인에게 유리한 권리주장방법이 무엇인지를 탐색해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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