집합건물 대지 중 일부 지분에 대한 시효취득 가능성
20년 이상 타인 토지를 집합건물의 부지로 사용한 경우 시효취득 주장
1. 주택공사는 1963년경 소유하고 있던 A토지에 B아파트를 건축하여 이를 분양하였는데 B아파트 수분양자들은 A토지 중 주택공사가 보유하는 1/100 지분을 제외한 나머지 지분에 대하여 대지권등기를 하였다.(이는 분양가격에 대한 민원이 제기되자 분양가격 인하를 위해 단지 내 토지 일부 지분을 분양대상에서 제외한 것이었다).
2. B아파트 수분양자들은 30년 가까이 거주하다가 재건축조합을 설립하였는데 1992년 B아파트를 철거하였고 A토지에 재건축B아파트를 신축하는 공사에 착공하여 1997. 5. 사용승인을 받았다.
3. A토지는 1999년 제자리환지와 토지구획정리완료절차를 거쳐 C토지로 바뀌었고 A토지에 관한 주택공사의 지분은 C토지 중 0.7/100지분으로 바뀌었다.
4. 한편 김씨는 1992년 B아파트 재건축조합으로부터 재건축B아파트 101동 101호를 매수하여 그 대금을 모두 지급하였고 1997년 에는 매수한 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마쳤다.
5. 재건축B아파트의 수분양자들은 대부분 C토지에 관한 지분이전등기 또는 대지권등기를 마쳤지만 김씨는 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 마쳤을 뿐 아직 대지권등기를 마치지 못하고 있었는데 이에 김씨는 등기소에 본인의 전유부분에 상당하는 대지권표시 등기를 신청하였으나 등기관은 등기부상 C토지 중 조합이 보유하고 있는 지분이 없다는 이유로 위 신청을 각하하였다.
6. 이에 김씨는 재건축조합이 B아파트 철거를 시작한 시점인 1991년부터 주택공사가 소유하고 있는 지분에 관한 점유를 개시하였고 김씨는 1997년부터 주택공사의 지분 중 일부에 대한 점유를 승계하였으므로 20년이 넘는 기간동안 평온 공연하게 점유하였음을 근거로 주택공사를 상대로 C토지 중 주택공사의 지분을 시효취득하였다고 주장하고 있다.
사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것입니다. 따라서 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 건물의 소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 합니다.(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935판결)
건물을 여러명이 공동으로 소유하고 있는 경우도 마찬가지입니다. 건물의 소유자들은 그 건물의 소유를 위하여 공동으로 그 부지를 점유하고 있다고 보아야 합니다. 이러한 법리는 건물 공유자 중 일부만이 당해 건물을 점유하고 있는 경우라도 그 건물의 부지는 건물 소유를 위하여 공유명의자 전원이 공동으로 이를 점유하고 있는 것으로 볼 것이며, 건물 공유자들이 건물부지의 공동점유로 인하여 건물부지에 대한 소유권을 시효취득하는 경우라면 그 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 당해 건물의 공유지분비율과 같은 비율로 건물 공유자들에게 귀속되는 것입니다.(대법원 1996. 12. 20. 선고 96다34559판결)
한편 점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리키므로 전체 부지 중 특정부분만을 점유할 수는 있지만, 부지 중 일부 지분만을 사실상 지배하여 점유한다는 것은 생각하기 어려운바 건물의 공유자들은 건물을 공동소유하면서 특별한 사정이 없는한 그 건물의 부지 전체를 공동으로 점유하고 있다고 보아야 합니다.(즉 건물의 공유자들이 각각의 공유지분별로 별개로 건물의 대지를 점유하는 것이 아니라 공동으로 전체 부지를 점유하고 있다고 보아야 한다는 뜻입니다)
이러한 점은 집합건물(집합건물법 상 구분등기가 되어있는 건물, 일반적으로 아파트 등을 말함)의 경우에도 마찬가지입니다. 1동의 건물의 구분소유자들은 그 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 집합건물 부지 전체를 공동으로 점유한다고 볼 것이지(대법원 2014. 9. 4. 선고 2012다7670판결) 각 대지권으로 귀속되어 있었던 대지의 지분만을 점유하고 있었던 것으로 볼 것은 아닙니다. 따라서 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에 있어서도 일반적으로 공유소유하고 있는 집합건물의 대지와 마찬가지로 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람들이 이를 등기함으로써 그 대지의 소유권을 취득할 수 있는 것입니다.
즉 각 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에는 구분소유자들은 대지사용권으로 그 전유부분의 면적 비율에 따른 대지지분을 보유한다고 보아야 합니다. 따라서 집합건물의 대지 일부에 관한 점유취득시효의 완성 당시 구분 소유자들 중 일부만 대지권등기나 지분이전등기를 마치고 다른 일부 구분소유자들은 이러한 등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들은 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있습니다.(대법원 2017. 1. 25. 2012다72469판결)
위에서 본 사건에서도 주택공사 명의로 남아있었던 대지지분을 포함한 환지전 A토지나 환지후 C토지는 B아파트의 대지라고 할 것이므로 B아파트 재건축조합은 아파트의 건축주로서 이를 분양한 때까지 그 대지인 A토지나 C토지를 점유하였고 김씨는 재건축B아파트를 분양받은 구분소유자로서 A토지나 C토지를 다른 구분소유자들과 공동으로 점유하였다고 볼 것이므로 김씨는 주택공사를 상대로 본인의 전유부분의 면적비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에 관하여 지분의 소유권자인 주택공사를 상대로 시효취득을 원인으로 하는 지분이전등기를 청구할 수 있게 되는 것입니다.
이상과 같이 대지의 시효취득에 있어서는 집합건물의 경우에도 단순한 공동소유인 건물과 동일한 법리가 적용됩니다. 결국 집합건물의 구분소유자들은 본인의 대지권을 취득하기 위해서는 단독으로 대지의 시효취득을 주장할 수 있고 시효취득 대상인 토지의 소유권자를 상대로 소유권등기 청구도 가능하기 때문에 이러한 사실관계를 면밀히 살펴 대지권 취득의 가능성을 검토해보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주변호사였습니다.
http://blog.naver.com/withyoulawyer
