구분점포의 독립성과 점포 매매계약의 효력
매매계약당시 점포의 구분이 명확하지 않는경우 매매계약의 효력
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있고 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권이라고 정의하고 있으며 1동의 건물에 구분소유권이 성립하는 경우 그 1동의 건물을 집합건물이라고 하고 1동의 건물 중 구분된 건물 부분을 구분건물이라고 합니다.
그런데 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 합니다.(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020판결)
즉 구분건물의 소유권취득을 목적으로 하는 매매계약에서 만약 매매 목적물이 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못한 경우에는 그 구분건물은 구분소유권의 객체가 될 수 없어 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능으로서 그 계약이 무효가 되는 것입니다.
여기에서 이용상 독립성이란 구분 소유권의 대상이 되는 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖춘 것을 말합니다. 이용상 독립성이 인정되는지 여부는 해당 부분의 효용가치, 외부로 직접 통행할 수 있는지 여부 등을 고려하여 판단하여야 합니다. 특히 구분소유권 대상이 구분점포(오픈상가)인 경우 그러한 구분점포의 특성을 고려하여 완화된 독립성이 인정되는지 여부를 살펴보아야 합니다.
즉 각 구분점포의 경계표지가 명확히 구분되지 아니하거나 건물번호표지가 상당부분 손상되어 있다고 하더라도 구분점포의 분양계약 체결 경위나 수익금보장약정의 내용 그리고 표시의 설치 용이성 등에 비추어 매매계약 이후라도 각 점포별로 구분이 될 수 있다면 구조상 독립성이 인정된다고 보아야 합니다. 한편 구분점포의 면적이 협소하다고 하더라도 각 구분점포가 공용부분인 통로에 직접 연결되어 있으므로 다른 전유부분을 거치지 않고 외부로 직접 통행하는 것이 가능하다면 그 구분점포의 효용가치가 있는 이용상 독립성이 인정된다고 보아야 할 것이빈다.
이상과 같이 구분점포(오픈상가)의 경우 집합건물법에서 특별히 완화된 독립성을 인정하고 있기 때문에 구분점포의 매매계약 당시 독립성이 확보되어 있지 않다고 하더라도 그 후로 약정에 따른 구조상, 이용상 독립성이 갖추어 질 가능성이 있다면 매매계약의 목적물이 될 수 있다고 보아야 합니다. 따라서 각 구분점포의 구분이 불명확한 오픈상가라고 하더라도 이를 목적으로 하는 매매계약이 무조건 무효가 되는 것은 아닌바 추후 구조적 독립성을 갖출 수 있는지 여부, 다른 점포들과 독립하여 이용될 수 있는 가능성이 있는지 여부를 살펴 매매계약의 유효성을 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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