집합건물이 증축된 경우 증축부분 소유자의 대지사용권
기존 전유부분 소유자의 증축부분 소유자에 대한 대지사용금 청구사건
집합건물이(구분건물)이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립되어 집합건물 등기가 마쳐진 것을 말합니다. 집합건물의 건축자가 그 소유의 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의의 소유권보존등기가 마쳐진 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 구분소유자가 전유부분(구분소유권의 목적인 건물부분)을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권으로 바뀌게 됩니다.
그런데 이러한 구분건물 구분소유자들의 대지사용권은 규약으로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 일체불가분성이 인정되어 전유부분의 소유권의 처분에 종속되어 이전됩니다. 대지사용권의 일체불가분성은 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류에서도 역시 인정되는 것으로서 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산 등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐진 경우 뿐만 아니라 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득하게 됩니다.(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다79210 판결)
따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없습니다.(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742판결)
그러므로 구분건물 등록(집합건물 등기)를 함과 동시에 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 이후 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성으 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수는없는 것입니다.(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결)
만약 건축주가 증축된 구분건물에 대해서도 대지사용권을 부여하려고 하였다면 기존의 구분건물 대지지분 중 각 일부를 떼어내어 증축 전유부분에 귀속시키는 절차를 거쳐야 하는바 이를 위해서는 기존의 구분건물 대지지분에 대한 분리처분이 필수적이라 할 것이므로 반드시 규약 등으로 해당절차를 정해놓았어야 합니다.
만약 기존 규약 등으로 증축된 건물을 위한 기존 대지지분의 분리처분 등을 정하지 않았다면 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성의 원칙상 증축된 전유부분을 위한 대지사용권은 인정될 수 없게 되고 증축된 전유부분의 소유자들은 그 구분건물(집합건물)의 대지를 대지사용권 없이 차임 상당의 부당이득을 얻고 있는 것입니다. 따라서 증축된 부분의 구분소유자들은 건물 부지에 대한 대지사용권자인 기존건물 구분소유자들에게 대지사용액을 지급해야 할 것입니다.
결국 미리 증축을 예정하고 집합건물 등기를 한다면 사전에 규약에서 증축될 경우의 대지사용권 일부에 대한 분리가능성을 정해야 합니다. 그렇지 않고 집합건물 등기 이후 집합 건물이 증축된 경우 증축된 부분의 구분 소유자들은 그 전유부분에 상당하는 대지사용권을 얻지 못하게 되는바 각 전유부분 소유자 사이에서 분쟁이 발생할 가능성이 높은 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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