근저당권이 설정된 부동산에 상사유치권을 취득한다면
근저당권 등기 후 상사유치권을 취득한 경우 그 유치권의 효력
1. A은행은 B회사에 대한 대출금채권을 담보하기 위해 B회사 소유의 甲건물에 관하여 제1순위의 근저당권을 설정받았는데 이후 B회사가 대출금을 연체하자 위 근저당권에 기하여 임의경매신청을 하였다.
2. C회사는 B회사에 대한 대출금 채권 등을 담보하기 위해 B회사 소유의 甲건물에 관하여 제2순위 근저당권을 설정받았다.
3. 그런데 이후 B회사는 대출금을 연체하였고 이에 C회사는 B회사와 사이에 甲건물 일부에 관하여 임대차기간 2년, 보증금 없이 월 임료를 300만 원으로 하되, 임대차 개시일로부터 3개월 간은 월 임료를 150만 원으로 한다는 내용의 임대차계약을 체결하였고 임대차계약 체결 당일부터 직원을 통해 甲건물을 점유하고 있다.
4. A은행이 근저당권에 기하여 한 임의경매절차에서 C회사는 甲건물의 점유를 기초로 유치권신고를 하였는데 이에 대해 A은행은 선순위 근저당권을 가지고 있는 甲건물에 대해 후순위 근저당권으로 담보되는 대출금채권 등을 변제받기 위해 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 주장하면서 C회사를 상대로 유치권부존재확인 청구를 하였다.
우리 법에서 유치권 제도는 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정하는데 그에 따라 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 됩니다. 즉 이와같이 유치권은 유치권자의 채권의 만족을 간접적으로 확보할 수 있는 제도입니다.
한편 상법 제58조에서는 상인간의 상행위로 인한 채권을 담보하기 위해 상사유치권을 규정하고 있습니다. 상사유치권이 성립하기 위해서는 1. 유치목적물이 채무자 소유의 물건 또는 유가증권일 것, 2. 피담보채권이 상인간의 상행위로 인한 채권일 것, 3. 피담보채권이 변제기에 있을 것, 4. 채무자에 대한 상행위로 인하여 유치목적물을 점유할 것, 5. 상사유치권을 배제하기로 하는 특약이 없을 것을 그 요건으로 갖추어야 합니다. 상사유치권이 일반유치권과 다른 점은 피담보채권으로서 반드시 유치목적물에 관하여 생긴 채권이 아닌 변제기에 있는 상인간의 상행위로 인한 채권이면 족한다는 점입니다.
법이 유치권제도를 마련하여 거래상의 부담을 감수하는 것은 유치권에 의하여 우선적으로 만족을 확보하여 주려는 그 피담보채권에 특별한 보호가치가 있다는 것에 바탕을 둔 것인데 상사유치권은 단지 상인 간의 상행위에 기하여 채권을 가지는 사람이 채무자와의 상행위에 기하여 채무자 소유의 물건을 점유하는 것만으로 바로 성립하는 것으로서 민사유치권보다 그 인정범위가 현저하게 광범위합니다.
결국 상사유치권의 경우에는 그 성립인정범위를 제한적으로 해석해야 하는바(민사유치권의 경우에는 근저당권이 설정된 이후라고 하더라도 유효하게 유치권을 주장할 수 있습니다, 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336판결) 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이므로 부동산에 관하여 이미 선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우에는 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없는 것입니다.(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350판결)
또한 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위담보권을 부당하게 이용하는 경우에는 개별사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려하여 유치권제도 남용의 유치권 행사에 해당하여 허용되지 않습니다.(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298판결)
위 사안에서도 C회사는 A은행의 근저당권이 설정된 이후에 비로소 甲건물을 점유하기 시작하였기 때문에 C회사는 A은행의 선행저당권자에 대항할 수 없습니다. 뿐만 아니라 C회사는 선행근저당권자인 A은행의 신청에 의해 甲건물에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 임대차계약을 체결하였고 그에 따라 甲건물의 점유를 이전받았다고 볼 것이므로 C회사가 후순위 근저당권의 피담보채권을 위해 선행근저당권자인 A은행에 대하여 유치권을 주장하는 것은 유치권제도 남용의 유치권 행사에 해당되므로 이는 허용되지 않는다고 보아야 합니다.
결국 A은행의 C회사에 대한 유치권부존재 청구는 인정될 수 있고 C회사는 임의경매절차의 낙찰자에게 유치권을 주장하면서 甲건물의 인도를 거절할 수 없습니다.
이와같이 유치권은 다른 일반적인 담보권들과는 달리 법이 예외적으로 인정하는 담보제도이므로 그 유치권 행사가 권리의 남용에 해당하는지 여부를 반드시 확인하여 유치권 행사를 대항할 수 있는지 여부를 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
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