집합건물 대지의 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 효력
대지권과 전유부분의 분리처분 가능성 및 분리처분을 예정하는 행위의 유효성
1. A회사는 김씨로부터 B토지를 매수하고 B토지 위에 세워질 아파트 및 상가 건물 17개동을 이씨 외 100명에게 분양한 후 김씨로부터 B토지를 인도받아 그 위에 건물 신축공사를 하였다.
2. A회사는 B토지 지상 위에 건물을 신축하다가 건물이 거의 완공되어 각 세대 간 마감공사가 진행되던 중 부도를 내어 신축공사를 중단하였다.
3. 그런데 이후 A회사의 일부 채권자들이 건물의 마무리 공사를 진행하였는바 결국 건물에 관하여 A회사 명의의 소유권보존등기와 이씨 외 100명 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다. 한편 A회사의 다른 일부 채권자들은 A회사를 상대로 86억 원 상당의 채권을 피보전 권리로 하여 A회사가 김씨에 대해 가지는 B토지에 관한 소유권이전등기청구권을 가압류 하고 이후 가압류를 본압류로 전이하는 결정을 받았다.
4. 이후 B토지에 관한 소유권이전등기청구권을 가압류 및 압류한 A회사의 채권자들은 소유권이전등기청구권에 대한 집행절차로서 보관인선임 및 등기이행명령을 받았다.
5. 이에 A회사로부터 B토지 위의 건물을 분양받은 이씨 외 100명은 분양계약에 따라 A회사는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고 김씨는 매매계약에 따라 A회사에게 B토지에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으므로 김씨는 A회사에게, A회사는 이씨 외 100명에게 각각 소유권이전등기를 이행하라는 청구를 하였다.
6. 이씨 외 100명의 소유권이전등기청구에 A회사의 소유권이전등기청구권을 가압류 및 압류한 A회사의 일부 채권자들은 A회사의 소유권이전등기청구권은 가압류 또는 압류되어 있기 때문에 이씨 외 100명의 청구는 인용되어서는 안된다고 주장하였다.
집합건물법은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며,(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있습니다. 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 대지사용권을 전유부분과 분리처분하지 못할 뿐만 아니라 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하지도 못한다고 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다고 할 것입니다.(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체판결)
만약 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 해도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유, 사용할 권리가 생긴 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유, 사용할 권리가 있는바, 이러한 점유 사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법상의 대지사용권에 해당합니다.(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741판결)
이러한 법리는 분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론이고 그 분양대금을 완납하지 못한 경우라고 하더라도 역시 마찬가지로 대지사용권을 취득한다고 보아야 할 것입니다.(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611판결) 결국 집합건물 중 일부를 분양받은 수분양자들은 비록 분양대금이 일부 미지급되었다고 하더라도 전유부분 취득에 따른 대지사용권 취득의 효과로서 분양자를 상대로 대지권에 관한 소유권이전등기를 구할 수 있고 분양자는 이러한 청구에 대하여 수분양자들이 분양대금을 지급함과 동시에 소유권이전등기절차를 이행할 수 있다는 동시이행항변만을 할 수 있을 뿐입니다.
한편 소유권이전등기청구권이 압류나 가압류되면 소유권이전등기의무자는 가압류 및 압류가 해제되는 것을 조건으로 하여서만 소유권이전등기청구권자에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있습니다. 다만 집합건물의 경우 앞서 언급한 바와 같이 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하는 행위는 효력이 없는 것인바 이미 수분양자가 전유부분에 대한 소유권을 취득한 상태에서 수분양자가 아닌 제3자가 집합건물의 대지에 대한 소유권이전등기청구권을 압류 및 가압류하는 행위는 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되어 그 효력이 없다고 보아야 합니다.(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742판결)
위 사건에서도 수분양자들인 이씨 외 100명은 A회사로부터 이미 아파트의 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마쳤기 때문에 이후에는 아파트 대지권은 수분양자들이 아닌 제3자에게 분리처분할 수 없고 만약 대지를 분리처분하였다면 그 행위는 무효가 됩니다. 특히 A회사의 채권자들이 A회사가 김씨로부터 가지고 있는 아파트의 대지인 B토지의 소유권이전등기청구권을 압류 또는 가압류하는 행위는 필연적으로 아파트의 전유부분과 B토지와의 분리처분이라는 결과를 낳게 되는 것이므로 그 효력이 없게 됩니다.
따라서 이씨 외 100명의 수분양자들은 소유권이전등기청구권이 가압류 또는 압류되었다고 하더라도 김씨 및 A회사를 상대로 순차로 B토지에 대한 소유권이전등기청구를 할 수 있게 되는 것입니다.
이와같이 아파트와 같은 집합건물의 경우 가장 중요한 법리는 전유부분과 대지권, 대지사용권의 분리처분 금지입니다. 분리처분을 금지하는 집합관리법상의 규정이 강행규정인만큼 이에 저촉되는 행위는 모두 무효로 되고 이에 따라 법적으로 문제가 되는 경우가 많이 발생합니다. 따라서 집합건물의 대지권과 전유부분의 분리처분금지 규정에 유념하여 당사자들은 집합건물의 대지권의 분쟁을 간명히 해결할 수 있도록 면밀히 살펴야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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