건물 대지가 임의경매에 넘어간 경우 그 건물의 운명은
건물의 대지가 경매에 넘어가 소유자가 달라진 경우 건물은 철거될까?
1. 김씨는 A토지를 소유하면서 A토지 위에 B건물을 신축하려고 했다. 이에 김씨는 자금이 부족한 관계로 A토지에 터파기공사를 마친 상태에서 박씨, 최씨와 공동명의로 건축허가를 받았다.
2. 이후 건물의 벽면 등 골조공사를 마무리한 상태에서 김씨는 공사업자 이씨와 나머지 공사 부분에 관하여 공사대금을 28억 원으로 하는 공사도급계약을 체결하였고 이씨는 공사를 진행하면서 그 공사대금에 대한 담보로 김씨로부터 A토지에 대한 근저당권을 설정받았다.
3. 공사가 완료된 즈음 김씨는 이씨에게 공사대금을 지급하지 못하였고 결국 이씨는 A토지에 대한 근저당권을 실행하여 A토지는 경매로 넘어가게 되었는데 경매절차에서 정씨가 매각대금을 납부하고 A토지의 소유권을 취득하였다.
4. A토지의 소유권을 취득한 정씨는 A토지 위 B건물의 소유자인 김씨, 박씨, 최씨를 상대로 B건물을 철거하고 A토지를 본인에게 인도하라는 청구를 하였다.
저당권 설정 당시에는 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 건물의 대지를 사용할 수 있도록 하는 권리가 바로 민법 제366조에서 정하고 있는 법정지상권입니다. 건물의 소유자에게 법정지상권이 인정되기 위해서는 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시에 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 합니다. 그런데 건물이 완성되지 않았다고 하더라도 저당권 설정당시 그 지상에 건물이 건축 중이었고 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었으며, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에는 법정지상권이 성립하게 됩니다
한편 건물이 여러 사람의 공동소유인 경우에도 역시 토지에 대하여 건물 공동소유자들의 법정지상권이 인정되는지 여부가 문제됩니다. 이에 대해 대법원은 건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 인하여 토지의 소유자가 달라진 경우에도 위 토지 소유자는 자기 뿐만 아니라 다른 건물공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었다고 할 것이고 저당권자로서도 저당권 설정 당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었으므로 불측의 손해를 입는 것이 아니며 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성도 인정된다는 점을 들어 건물공유자들에게 건물의 존속을 위한 법정지상권을 인정하고 있습니다.(대법원 1977. 7. 26. 선고 76다388판결)
이와 같이 건물공유자들을 위해서 건물의 대지를 사용할 수 있도록 하는 법정지상권이 인정된다고 하더라도 건물공유자들은 당연히 토지 소유자에게 토지를 사용하는 댓가인 지료를 지급할 의무는 있습니다. 일반적으로 법정지상권자가 지급할 지료를 정함에 있어서 법정지상권 설정 당시의 제반 사정을 참작해야 하나, 법정지상권이 설정된 건물이 건립되어 있음으로 인하여 토지의 소유권이 제한을 받는 사정을 참작해서는 안되고 통상적인 경우에는 토지의 점유사용으로 인한 이득액은 그 토지의 임료 상당액이 될 것입니다. 결국 건물공유자들이 법정지상권에 의해 대지를 사용할 권리를 갖는다고 하더라도 건물공유자들은 그 대지의 임료 상당액에 해당하는 지료를 토지 소유자에게 지급할 의무가 있는 것입니다.
위 사건에서도 이씨의 근저당권이 설정될 당시에 A토지의 소유자였던 김씨는 최씨, 박씨와 공동으로 지상에 B건물의 벽면 등 골조공사를 마무리한 상태였습니다. 따라서 이씨의 근저당권이 설정될 당시 B건물은 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되었다고 볼 수 있고 그 후 경매절차에서 정씨가 매각대금을 다 낸 때까지 B건물의 공사가 완성되었으므로 B건물의 공유자인 김씨, 박씨, 최씨는 A토지를 사용할 수 있는 법정지상권을 취득하였다고 보아야 할 것입니다. 따라서 A토지의 소유자인 정씨의 김씨, 최씨, 박씨를 상대로 B건물 철거 및 A토지 인도를 요구할 수 없고 다만 정씨는 A토지를 건물의 대지로 사용하는 김씨, 박씨, 최씨를 상대로 임료 상당에 해당하는 지료를 지급할 것을 청구할 수 있을 뿐입니다.
이상과 같이 건물의 대지를 사용할 권리를 부여하는 법정지상권은 법률에 의해 인정되는 권리로서 이는 당사자의 약정에 따라 배제될 수 있는 것이 아닙니다. 따라서 건물을 건축하는 사람이나 건물의 대지 소유자는 추후 건물과 대지 사이의 관계를 고려하여 서로간의 권리 의무관계를 명확하게 정리해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
http://blog.naver.com/withyoulawyer
