구분건물의 최종 소유자가 대지권을 취득하는 방법은?
집합건물이 대지권 등기 되지 않은 채 전전 양도된 경우 대지권 취득방법
아파트나 상가와 같은 집합건물에서 분양자가 집합건물의 대지에 관한 소유권이전등기를 미처 마치지 못하는 등의 사유로 구분건물의 소유권이 대지권등기가 되지 않은 채 수분양자로부터 전전 양도되는 경우가 있습니다. 이와같이 구분건물의 최종 소유명의인이 전유부분에 대한 소유권이전등기만을 마쳤을 뿐 아직 대지권에 대해서는 대지권 등기가 되지않아 대지에 대한 지분이전등기가 이전되지 않은 경우 구분건물의 최종 소유명의인이 어떻게 대지권에 대한 지분이전등기를 할 수 있는지가 문제됩니다.
이에 대해 종전 대법원은 "경락인으로서는 전유부분에 대하여서만 등기촉탁의 방법으로 소유권이전등기를 경료할 수 있고, 그 대지권에 대하여는 분양자가 경락인을 위하여 부동산등기법시행규칙 제60조의 2에 의한 대지권변경등기를 하거나 경락인이 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지의 지분소유권이전등기를 경료한 후 전유부분의 대지권변경등기를 하는 방법에 의하여야 한다. 그리고 분양자가 전유부분의 소유자인 경락인을 위하여 하는 부동산등기법시행규칙 제60조의 32에 의한 대지권변경등기는 그 형식은 건물의 표시변경등기이나 실질은 당해 전유부분의 최종 소유자가 그 등기에 의하여 분양자로부터 바로 대지권을 취득하게 되는 것이어서, 분양자로부터 전유부분의 현재의 최종 소유명의인에게 하는 토지에 관한 공유지분이전등기에 해당되고, 그 의사표시의 진술만 있으면 분양자와 중간소유자의 적극적인 협력이나 계속적인 행위가 없더라도 그 목적을 달성할 수 있으므로, 전유부분의 소유권자는 분양자로부터 직접 대지권을 이전받기 위하여 분양자를 상대로 대지권변경등기절차의 이행을 소구할 수 있다."(대법원 2004. 7. 8. 선고 200240210판결)라고 하여 최초 분양자가 최종 소유명의인을 위하여 대지권변경등기를 하거나 최종소유명의인이 순차로 지분에 관한 소유권이전등기를 마친 후 전유부분의 대지권변경등기를 하는 방법을 취해야 한다고 판시하였습니다.
그런데 이후 대지권변경등기를 규정한 부동산등기법시행규칙 제60조의 2의 규정이 삭제되었는바 이러한 법령의 변화를 반영하여 대법원은 "집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 지적정리 등의 지연으로 소유권이전등기를 경료받지 못하여 우선 전유부분만에 관하여 소유권보존등기를 경료하였는데, 그 후 대지에 관한 소유권이전등기가 경료되지 아니한 상태에서 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 경락인은 전유부분과 함께 건축자가 가지는 대지사용권을 취득한다. 그리고 이 경우 대지사용권을 취득한 경락인들은 그 후 대지에 관한 소유권이전등기를 경료받은 집합건물의 건축자를 상대로 부동산등기법 제57조의3 제1항(현행 부동산등기법 제60조)에 근거한 대지지분의 이전등기를 청구하는 것은 별론으로 하고, 위 조항의 신설에 따라 삭제된 구 부동산등기법 시행규칙(2006. 5. 30. 대법원규칙 제2025호 부동산등기규칙으로 개정되기 전의 것) 제60조의2에 근거하여 대지권변경등기절차의 이행을 구할 수는 없다."(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결)라고 판단하면서 최종 소유명의인은 최초분양자를 상대로 대지지분의 이전등기를 청구해야 하고 대지권 변경등기절차의 이행을 구할 수 없다고 판시하였습니다.
결국 위 판결들의 결론을 정리하면 대지권을 등기하지 못한 구분건물의 최종 소유명의인은 현행 부동산 등기법 제60조에 따라 먼저 최초 분양자로부터 전유부분에 상당하는 대지지분의 이전등기를 청구하고 대지지분이전등기를 마치면 이후 전유부분의 대지권변경등기를 하는 방법을 통해 집합건물 중 전유부분에 해당하는 대지권을 취득할 수 있는 것입니다.
이렇게 아파트 및 상가와 같은 집합건물의 분양 당시 아직 분양자가 건물 대지의 소유권을 취득하지 못한 경우에는 추후 각 구분건물의 소유명의인들이 구분건물의 대지권을 취득하는 절차가 쉽지 않고 이미 분양대금을 받은 분양자는 구분건물의 최종 명의인들에게 대지권등기를 이전해주는 절차에 협조해주지 않는 상황도 빈번하게 발생합니다. 따라서 구분건물의 대지권에 대한 등기를 아직 마치지 못한 채 전유부분에 대한 소유권만을 이전받는 경우에는 그 소유명의인은 대지권 권리의 확보를 위해 보다 철저하게 권리관계를 분석해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
http://blog.naver.com/withyoulawyer
