공유토지 위의 건축 중인 건물을 위한 토지사용권
구분소유 토지와 무허가, 미등기 건물의 법정지상권에 관하여
1. A토지는 김씨와 이씨가 각각 1/2지분씩 공유하고 있는 토지이다.
2. 김씨와 이씨는 A토지 지상에 주택을 신축하기로 하였는데 구체적으로 김씨는 A토지 ㄱ부분에 B주택을 신축하기로 했고 이씨는 A토지 ㄴ부분에 C주택을 신축하기로 하였다.
3. 이후 김씨와 이씨는 B주택과 C주택의 벽체와 지붕까지 만들어진 상태에서 공사자금이 부족하여 새마을금고로부터 3,000만 원을 대출받았고 새마을금고는 대출을 실행하면서 A토지 전체에 근저당권을 설정하였다.
4. 김씨는 B주택의 외벽과 골조 부분만을 완성한 상태에서 준공검사도 받지 않고 입주하여 이를 소유하여 왔고 이씨 역시 C주택의 외벽과 골조부분만을 완성한 상태에서 준공검사도 받지 않고 이를 소유하여 오고 있다. 둘다 건물의 소유권보존등기는 마치지 못하였다.
5. 그 후 김씨와 이씨는 새마을금고로부터 빌린 3,000만 원을 갚지 못하였고 이에 새마을금고는 설정된 근저당권에 기초하여 A토지를 임의경매신청하였다. 경매절차에서 박씨가 A토지를 최종 낙찰받았다.
6. 박씨는 김씨와 이씨를 상대로 경매로 낙찰받은 본인 소유 A토지 위에 건축된 B주택 및 C주택을 철거하고 A토지를 인도할 것을 구하는 청구를 하였는데 이에 김씨와 이씨는 박씨가 근저당권에 기한 임의경매절차에서 A토지를 낙찰받아 소유권을 취득하게 됨으로써 A토지와 B, C주택의 소유자가 다르게 되었으므로 본인들은 B, C주택의 소유자로서 A토지를 사용한 권한이 있다고 주장하였다.
원칙적으로 공유토지의 공유자 1인이 그 지상에 건물을 소유하면서 그의 토지공유지분에 대하여 저당권을 설정한 후 그 저당권의 실행으로 그 토지공유지분의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우에는 해당 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 법정지상권은 인정되지 않습니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756판결) 다만 예외적으로 공유인 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계(등기부상으로는 지분을 공유하고 있으나 실제로는 각 공유자들이 지분별로 토지의 특정부분을 사실상 소유하고 있는 공유관계, 위 사례에서와 같이 김씨와 이씨가 ㄱ부분과 ㄴ부분을 분리하여 소유하고 있는 상태를 말합니다) 에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 됩니다.(대법원 1997. 12. 26. 선고 96다)
한편 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립합니다.(2004. 2. 13. 선고 2003다29043판결)
특히 법정지상권은 토지상에 위치하고 있는 건물의 종류와 구조가 확정되지 않을 경우에도 적용되는 것이므로 비록 무허가 또는 미등기건물이라 하더라도 토지에 근저당권이 설정될 당시 건물의 벽체 등이 설치되어 그 건물의 규모나 종류를 예상할 수 있었던 경우에는 역시 법정지상권이 성립합니다.
위 사례에서 A토지는 김씨와 이씨가 각각 ㄱ부분과 ㄴ부분을 특정하여 소유하면서 특정토지 위에 각자 독자적으로 B, C건물을 소유하고 있었으므로 A토지는 구분소유적 공유관계에 있다고 보아야 할 것입니다. 한편 위에서 본 법리에 따르면 구분소유적 공유관계에 있는 토지 위에 각자 소유하고 있는 건물이 존재하고 있는 경우에는 각 건물을 위한 법정지상권이 성립될 수 있는데 위 사례에서 새마을금고가 A토지에 근저당권을 설정할 당시에는 이미 B, C건물의 벽체와 지붕이 설치되어 있어 외형상 건물의 규모가 예상될 수 있는 정도로 진전되어 있었고 이후 경매절차에서 박씨가 A토지를 낙찰받을 당시에는 외벽과 골조가 완성된 상태에 있어 독립된 부동산으로서 요건을 갖추고 있었기 때문에 비록 B, C 건물이 무허가, 미등기 건물이었다고 하더라도 B, C 건물 소유자인 김씨와 이씨는 A토지의 낙찰자인 박씨에 대하여 건물을 위해 토지를 사용할 수 있는 법정지상권을 주장할 수 있는 것입니다.
김씨와 이씨가 건물을 위해 A토지를 사용할 권리가 있는 이상 A토지 소유자인 박씨는 김씨와 이씨를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도할 것을 구할 수 없게 됩니다.
이상에서 본 바와 같이 토지나 건물과 같은 부동산들의 공유관계에 있어서는 그 법정지상권의 성립여부가 일반적인 단독 소유 부동산의 경우보다 더 복잡한 경향을 보입니다. 따라서 공동소유하고 있는 부동산의 법정지상권 성립여부 또는 무허가, 미등기인 건물과 토지 사이의 사용관계에 대해서는 일반적인 단독소유 부동산보다 상세한 검토와 확인이 필요하다고 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
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