임대인이 점포 임대차계약 갱신을 거절할 경우 권리금은?
임대인이 건물철거를 이유로 계약갱신을 거절할 경우 임차인 권리금 확보방안
임대인은 원칙적으로 본인 소유의 건물에 대하여 자유롭게 임대차계약을 체결하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다. 그런데 상가임대차보호법에서는 임차인 보호를 위하여 특별한 사유가 없는 한 임차인에게 5년의 범위 내에서 임대차계약 갱신요구권을 인정하고 있습니다. 위 규정에 따라 임차인은 특별한 귀책사유가 없다면 5년의 범위 안에서는 임대인에게 임대차계약을 갱신해줄 것을 요구할 수 있습니다.
그런데 임대차기간 5년이 경과한 경우에는 더 이상 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되지 않고 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이와 같이 임대인이 5년이 경과한 이후에 임차인과의 임대차계약 갱신을 거절할 경우 임차인은 부득이하게 본인이 영업하고 있던 점포에서 나가야 하는데 이럴 경우 임차인이 본인이 영업하고 있는 영업의 가치에 상당하는 권리금을 받을 수 있는지 여부가 문제됩니다.
상가임대차보호법에서는 2015. 5.에 와서야 비로소 임차인의 권리금을 보호하는 규정을 두게 되었습니다. 임차인의 권리금을 보호하는 규정은 다음과 같습니다.
제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
위 규정에 따르면 원칙적으로 임차인은 본인이 점포에서 나가게 되는 경우 권리금을 확보할 수 있지만 그 권리금을 주장할 수 있는 상대방은 임대인이 아닌 새로 점포를 사용하게될 임차인입니다. 즉 원래의 임차인은 새로 점포를 임차하게 될 신임차인에게 점포 영업권 가치에 해당하는 권리금을 받을 수 있는 것입니다.
종전 임차인이 신임차인이 아닌 임대인에게 권리금을 주장할 수 있는 경우는 임대인이 임차인의 권리금 회수 행위를 방해하는 경우입니다. 즉 임대인이 신규임차인에게 권리금을 임대인 본인에게 줄 것을 요구하거나 신임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 막거나 신임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하거나 정당한 사유없이 신임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 경우에 종전 임차인은 임대인의 권리금회수 방해행위를 입증하여 임대인에게 권리금에 상당하는 손해를 배상할 것을 요구할 수 있습니다.
그런데 여기서 문제는 바로 임대인이 건물 철거 또는 재건축을 하기 위해 임차인의 퇴거를 요구하는 경우입니다. 임대인이 건물 철거 또는 재건축을 하기 위해 임차인의 퇴거를 요구하는 경우에는 점포가 사라지기 때문에 새로운 임차인이 생길 여지가 없고 이로 인해 종전 임차인이 신 임차인에게 권리금을 받을 가능성도 없기 때문입니다. 위와 같은 경우 임대인이 권리금에 상당하는 손해를 배상할 의무를 면하려면 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 단서와 동법 제10조 제1항 제7호에 따라 임대인이 임대차계약을 체결할 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했어야 합니다.
즉 임대인은 임차인과의 임대차계약 체결 당시에 철거계획을 구체적으로 고지한 경우에 한하여 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하더라도 종전 임차인에게 권리금에 상당하는 손해를 배상하지 않아도 되는 것입니다.
다만 문제는 임대차계약을 처음 체결할 때 이러한 계획을 고지하여야 하는지 아니면 임대차계약 갱신 단계에서도 이러한 계획을 고지한 후에는 임대인이 권리금에 관한 의무를 부담할 필요가 없게 되는 것인지 여부가 문제됩니다. 즉 오랫동안 임대차계약을 갱신해 오다가 건물을 철거할 필요성이 생기는 경우에는 처음 계약서 상 재건축과 관련된 내용이 포함되어 있지 않을 가능성이 높기 때문입니다.
이와 관련해서는 아직 명확한 판례나 법리가 형성된 것은 아니지만 오래 전에 임대차계약을 체결하고 계속하여 갱신되었던 임대차에 있어서도 역시 위 권리금규정이 적용된다고 보아야 할 것이므로 임대인은 권리금에 대한 의무를 부담하게 된다고 판단됩니다. 결국 종전 임차인은 건물 철거로 인하여 권리금을 받는 것이 불가능하고 임대인이 처음 임대차계약을 체결할 당시 건물철거, 재건축에 관한 계획을 고지하지 않았기 때문에 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 손해를 배상할 것을 요구할 수 있다고 볼 수 있을 것으로 여겨집니다.(이러한 부분은 아직 명확히 법리가 정립되지 않은 까닭에 다툼의 여지가 있습니다)
이상에서 보는 바와 같이 점포의 권리금은 아직 관련규정이 만들어진지 얼마 되지 않아 판례나 법리상 명확히 정리되지 않은 부분이 많이 존재합니다. 결국 점포의 임대인이나 임차인은 임대차계약 체결이나 해지시 항상 임차인의 권리금에 관한 부분을 고려하여 신중히 계약문구를 정하고 계약서를 작성해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
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