주택법상 수분양권(딱지) 전매금지 기간 내 전매행위
주택법상 수분양권 전매계약의 효력을 부인한 최근 하급심 판례와 관련하여
1. A회사는 세종시 B아파트에 관하여 입주자모집공고를 하였고 김씨는 위 모집절차에 따라 B아파트의 입주자로 선정되었다.
2. B아파트는 주택법에 의한 투기과열지구인 세종시에 소재하고 있을 뿐만 아니라 분양가상한제 적용 주택으로서 주택법에 의하여 1년 동안 전매가 금지되는 주택이었고 이에 A회사는 분양공고 당시 이러한 전매제한 내용을 포함하여 분양공고를 하였다.
3. 김씨는 B아파트의 입주자로 선정된 후 계약금을 지급하였는데 1년이 채 지나기도 전에 이씨에게 계약금에 더하여 프리미엄을 받고 수분양권을 양도하였으며 추후 이씨에게 교부한 서류들을 최종적으로 소지하고 있는 자에게 피분양계약자의 명의를 변경한다는 내용의 계약을 체결하였다.
4. 하지만 전매제한기간이 종료된 후 이씨가 김씨를 상대로 분양계약자 명의변경 및 A회사에 분양계약자의 명의를 변경하였다는 취지의 통지를 하여 달라는 요구를 하자 김씨는 이씨와의 전매계약이 전매금지 기간 내에 이루어진 전매행위라 하면서 이를 거절하였다.
5. 결국 이씨는 김씨를 상대로 전매계약에 따라 B아파트의 분양계약자 명의를 변경하고 A회사에 분양계약자 변경 통지의 의사표시를 하라는 청구를 하였다.
주택법에서는 투기과열지구 내 주택, 조정대상지역 내 주택, 분양가상한제 적용주택 등의 입주자로 선정된 지위를 일정한 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 할 수 없도록 정하면서 이러한 규정을 위반하여 전매행위를 한 경우에는 그 전매행위 당사자들을 형사처벌하고 있습니다. 다만 대법원은 일관되게 위와 같은 전매금지규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하다고 보아 전매제한기간동안에 이루어진 전매계약은 당사자 사이에서 사법상의 효력까지 무효로 되는 것은 아니라는 입장을 취하면서 전매제한기간 중에 이루어진 전매계약에 따른 수분양권 매수인의 명의변경절차 이행 청구를 인정해 왔습니다.(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다34612판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295판결)
그런데 최근 대법원은 "구 택지개발촉진법 상 소유권이전등기 시까지 법에 따라 조성된 택지의 전매행위를 원칙적으로 금지한 규정의 취지는 택지를 용도대로 사용하려는 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 전매차익의 취득을 목적으로 하는 택지공급신청을 억제할 필요가 있고, 이에 따라 택지의 전매행위에 시행자가 직접 관여하여 전매가 허용되는 요건을 충족하는지를 직접 확인, 검토한 다음 동의를 하게 함으로써 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약으리 효력을 발생하는 것을 금지하려는 데에 있다고 해석된다. 따라서 위 택지공금계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다고 해석함이 타당하다"(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다229393, 229409 판결) 라고 판단하여
택지개발촉진법 상 전매금지규정에 대해서는 이를 효력규정으로 보아 전매계약의 사법상의 효력까지 무효가 되는 것이라는 설시하면서 종전 주택법상의 전매금지규정과는 다른 취지의 판단을 하였습니다.
한편 최근 대전지방법원 하급심 판결에서는 종래의 대법원 판결과는 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926판결) 주택법상 전매제한규정을 위반한 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효가 되며 따라서 수분양권 매수인은 수분양권 매도인에게 분양계약자 명의변경절차를 구할 수 없다고 판단하였습니다.(대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228판결)
위와 같이 하급심 법원이 주택법상 전매제한규정을 단속규정이 아닌 효력규정으로 보았다고 하더라도 그 이후 아직 위 규정에 대한 대법원의 판단은 나온바가 없기 때문에 앞으로 주택법상 전매제한기간동안의 전매계약은 무효가 되는 것이라고 판례를 변경할 것인지에 대해서는 현재로서는 섣불리 단정지을 수는 없습니다. 다만 최근 부동산 투기 과열에 따른 폐단이 빈번하게 발생하고 전매행위로 인하여 주택의 공급질서가 심각하게 교란된다는 사회적 문제의식이 형성되고 있으며 전매금지기간 내 체결된 전매계약 무효를 명문화하는 법안이 국회에서 계류 중인 상태일 뿐만 아니라 법원에서도 주택법 이외의 다른 법률에서의 전매금지규정을 효력으로 보는 판단들이 늘어나고 있다는 점에 비추어 볼 경우 조만간 주택법에서 정하고 있는 전매금지규정을 위반한 전매계약에 대해서도 종전까지의 대법원 입장과는 달리 이를 무효로 보는 판단이 나올 가능성도 배제하기 어렵습니다.
다만 이와 같이 부동산 분양시장에서 중요한 이해관계가 걸려있는 분양권 매매행위에 관한 혼란을 막는 가장 간명한 방법은 바로 법규정에 전매금지규정을 위반한 전매계약의 효력에 대한 내용을 구체적으로 입법화하여 전매금지규정의 효력에 관한 논쟁을 종식시키는 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
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