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by 문석주 변호사 Sep 30. 2018

상가건물의 증축, 대수선 공사에 필요한 동의비율은?

증축, 대수선 공사에 필요한 동의비율과 서면에 의한 동의의 유효성

1. A시장 건물은 지하1층 지상 3층 규모의 판매시설인 상가이다.

2. 상가 신축 당시 점포를 분양받은 소유자들은 상가의 관리를 위해 B주식회사를 설립하였고 소유 점포 수에 따라 B주식회사의 주식을 인수하였다. B주식회사는 설립 후 매년 정기주주총회를 개최하여 A상가의 개,보수 등 전반적인 관리에 관한 중요한 사항을 의결하고 B주식회사의 대표이사 및 이사회가 이를 집행하는 등 사실상 A상가의 관리단으로 운영되었다.

3. A상가는 최초 분양 시부터 현재까지 전유부분인 각 점포에 관하여는 구분소유자별로 소유권이전등기가 되어 있으나 대지에 관하여는 분양받은 점포의 전유부분 면적 비율에 따라 토지에 관한 지분이전등기가 마쳐져 있을 뿐이고 대지는 A상가의 대지권으로 등기되지 못한 상태이다.

4. B주식회사는 2008년 구분소유자회의, 간담회를 개최하고 A상가 옥상에 3개 층의 판매시설을 증축하고 기존 건물의 1층부터 3층까지의 계단실을 특별피난계단으로 수선하기로 하는 안건을 논의하였다. 이후 이에 동의하는 구분소유자들의 서명 또는 날인을 받아 'A상가 상가 증,개축 건축심의 및 허가에 따른 건축주 연명부'를 작성하였다.

5.증, 개축 연명부에 의하면 A상가 구분소유자들 총 83% 및 전유지분 85%가 증축 및 대수선에 동의한 것으로 표시되어 있다. 위 증, 개축 연명부 명의로 B주식회사는 증축 및 대수선에 대한 허가를 신청하였다.

6. 구청은 A상가의 증축 및 대수선이 집합건물법 상 공용부분의 변경에 해당하고, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의로 서면결의가 이루어졌다는 이유로 증축 및 대수선 신청을 허가하였다.

7. 이에 위 증축 및 대수선을 반대하는 A상가의 일부 구분소유자는 증, 개축 연명부가 서면결의에 해당한다고 볼 수 없고 이 사건 증, 개축은 공용부분의 변경이 아니라 공유물의 처분, 변경에 해당하므로 구분소유자 전원의 동의가 필요함에도 불구하고 전원이 동의하지 않았는바 이러한 증, 개축을 허가해준 구청의 처분은 위법하다고 주장하면서 건축허가 취소소송을 제기하였다.

공유물을 처분 또는 변경하기 위해서는 원칙적으로 민법 제264조에 따라 공유자 전원의 동의를 얻어야합니다. 그런데 집합건물법 제2조는 집합건물을 전유부분과 공용부분으로 나누어 그 중 공용부분을 구분소유권의 목적인 전유부분 외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약 등에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물로 정의하고 있고 제15조 제1항은 집합건물의 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로 결정하도록 함으로써, 민법상의 공유물 변경에 대한 예외를 인정하고 있습니다.

그런데 만약 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 초래하거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 그 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 공용부분의 변경에 해당하지 아니한다고 할 것이고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분, 변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다고 보아야 합니다.(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955판결)

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한편 집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 그런데 집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차, 합의서, 결의서의 형식 및 내용 등에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 구분소유자들이 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 그 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면 그 합의는 유효하다고 할 것입니다.

또한 집합건물법 제15조 제2항에서는 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 여기에서 특별한 영향을 받는 구분소유자란 공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말한다고 할 것이고 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 부담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 않습니다.

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결국 증축에 대한 법리 및 수선에 대한 법리가 다른 이상 A상가의 사례에서 증, 개축 연명부 동의에 따른 증, 개축 허가의 적법성은 증축 부분과 수선 부분을 분리하여 판단해 보아야 합니다.

먼저 3개 층을 추가로 증축하는 공사허가의 적법성은 이 공사가 단순히 집합건물의 공용부분의 변경에 해당하여 구분소유자 중 4분의 3 동의만 받으면 결의를 할 수 있는 것인지 여부가 문제됩니다.

그런데 A상가의 옥상에 신설되는 3개 층의 판매시설은 그 용도에 비추어 볼 때 구분소유자들의 공용에 제공된다고 할 수 없으므로 전유부분에 해당한다고 봄이 타당하고 집합건물 구조의 변경에 수반되는 이러한 전유부분의 신설로 기존 구분소유자의 기존 전유부분에 대한 대지사용권에 영향을 미치고 신설된 전유부분에 대한 지분권이 신설되는 등 구분소유자들의 권리에 변동을 일으킵니다. 따라서 이 사건 증축은 공용부분의 변경을 넘는 것으로서 단순히 집합건물법상의 구분소유자 4분의 3 동의만으로는 부족하고 구분소유자 전원의 동의 및 대지사용권자 전원의 승낙이 있어야 하는 것입니다.

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그럼에도 전원이 아닌 단순히 85%의 동의만을 받은 증축결의는 그 유효요건을 충족하지 못한 결의로서 이를 유효하다고 보아 발령한 증축허가처분은 위법한 것입니다.

다음으로 건물의 1층부터 3층까지의 계단실을 특별피난계단으로 수선하기로 하는 결의가 유효한지 여부는 연명부에 따라 동의를 받은 것이 과연 유효한 서명에 의한 결의로서 효력이 있는지 여부와 과도한 비용이 드는 대수선 공사의 경우 이는 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치므로 수선 역시 구분소유자들의 전원의 동의를 받아야 하는 것인지가 문제됩니다.

그런데 본 건 증, 개축 연명부의 경우 연명부를 받기 전 개최된 간담회, 관리단집회를 통해 수선공사에 관한 충분한 논의를 함으로서 A상가의 구분소유자들이 대수선의 내용에 관하여 잘 알고 있는 상태에서 이에 동의한 것이므로 집합건물법에서 서면에 의한 결의의 형식 및 내용에 있어 아무런 제한을 두고 있지 않은 이상 구분소유자들은 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 그 연명부에 동의서명을 한 것으로 보아야 하므로 이 사건 연명부에 의한 결의 역시 유효한 것입니다.

또한 수선공사 역시 구분소유자들이 고액의 수선비용을 부담해야 하는 이상 구분소유자에게 특별한 영향을 미치는 것으로서 별도의 동의를 받아야 하는지 문제되나 해당 수선비용은 구분소유 비율에 따라 동일한 부담이 부과되는 것이어서 이를 두고 특별히 다른 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향이 있는 경우에 해당한다고 보기 어려운바 공용부분의 변경 정족수에 해당하는 구분소유자 4분의 3의 동의만으로 그 정족수는 충족하였다고 보아야 합니다.

결국 수선공사에 있어서 A상가가 증, 개축 연명부에 구분소유자의 83%의 서명 및 전유지분 85%의 동의를 받은 이상 이러한 수선공사에 대한 허가를 내준 구청의 처분은 적법한 것이고 이에 대하여 반대 구분소유자들은 이의를 제기할 수 없는 것입니다.

이와같이 상가 등의 집합건물에 증축, 개축, 수선 등의 공사를 진행하는 경우 그 공사를 하기 위한 결의 요건은 단순히 공사의 명칭에 의해서가 아니라 실질적으로 과연 그 공사가 구분소유자들에게 어떠한 영향을 미치는지 여부에 따라 구체적으로 판단해야 합니다. 따라서 전원의 동의가 필요한 상황에서 섣불리 신속한 절차진행을 위해 잘못 해석하여 일부의 동의만을 받는 경우 이러한 결의를 무효이고 그러한 결의에 따른 공사신청은 위법한 신청에 해당하므로 구분소유자들은 처음부터 다시 결의를 진행해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

결국 집합건물에 어떠한 변경을 가할 때에는 미리 변호사 등의 전문가와의 상담을 통해 그 집합건물 변경에 필요한 정족수 요건은 어떤 것인지를 확인한 후 구체적인 절차에 나아가야 할 것입니다.