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매거진 변호사의 눈으로 보는 부동산분쟁

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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Oct 02. 2018

사유지가 일반인 또는 마을 사람들의 통행에 이용될 때

토지소유자는 통행 금지 또는 이에 대한 사용료를 요구할 수 있을까?

1. A씨는 1968. 12. 5. 甲토지를 매수한 후 1969. 1. 27. 소유권이전등기를 마쳤다.

2. C군청은 1971년경 甲토지에 접한 좁은 길을 넓혀 도로를 개설하였는데 C군청은 그때부터 현재까지 甲토지를 관리하면서 도로로 사용하고 있다.

3. 甲토지는 1971년 경 C관청의 비과세 토지로 지정되고 그 무렵부터 재산세가 부과되지 않았다.

4. A씨의 아들은 A씨가 사망함에 따라 2012. 4. 19. 甲토지에 관하여 상속을 원인으로 소유권이전등기를 하였는데 소유권 상속이후 C군청을 상대로 도로로 사용하고 있는 부분의 토지를 반환할 것과 그동안 도로로 사용함에 따른 임료상당의 손해배상을 구하는 소송을 제기하였다.

사유지는 원칙적으로 소유자의 의사에 따라 사용 또는 수익되는 것이고 이러한 사용, 수익권은 제3자에 대해 배타적으로 행사할 수 있습니다. 그런데 사유지가 일반 공중의 교통을 위한 도로로 사용되고 있는 경우에는 필연적으로 토지 소유자의 사용, 수익권에 중대한 제한을 받게 될 수밖에 없습니다.

그런데 과거부터 자연발생적으로 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우 과연 그 토지의 소유자는 스스로 그 토지의 사용, 수익권을 포기하고 모든 사람에게 무상으로 토지를 통행할 수 있도록 권리를 부여하였다고 볼 수 있는 지 여부가 문제됩니다.

항상 의뢰인의 법적 문제 해결을 위해 노력합니다.

그 토지 소유자가 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용, 수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 있어서는, 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위환경 등 여러가지 사정과 아울러 분할, 매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용, 수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도를 종합적으로 고찰하여 판단해 보아야 합니다.(대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다21517판결)

그런데 소유자가 사용, 수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는 것이므로 비록 토지 소유자가 스스로 토지의 일부를 도로 부지로 무상 제공하더라도 이는 사용, 수익권을 영구적으로 포기한 것이라기 보다는 토지 사용, 수익권을 포기하거나 일시적으로 소유권을 행사하지 않겠다고 양해한 것이라고 보아야 합니다. (대법원 2017. 6. 19 선고 2017다211528, 211535 판결)

사무실을 방문하시는 모든 분들께 최적의 솔루션을 제공합니다.

즉 이와같은 대법원의 판단들을 고려하면 실제 토지 소유자가 해당 도로를 일반 공중이 통행하는 도로로 제공하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는한 토지 소유자의 사용, 수익권을 포기하였다고 인정될 가능성은 높지않은 것입니다. 토지 소유자의 사용, 수익권이 인정된다고 하더라도 토지 소유자가 국가를 상대로 도로를 폐쇄하고 해당 토지를 인도하라는 청구는 인정되지 않은 여지가 높습니다.

현실적으로 토지가 오랜기간동안 일반 공중에 제공되는 토지로 제공되어 왔던 이상 이러한 토지의 사용, 수익권 행사의 일환으로 도로의 폐쇄를 요구하는 것은 권리남용이나 신의칙 위반이 될 가능성이 높기 때문입니다.

도로로 이용되고 있는 토지의 소유자가 현실적으로 법적 구제를 받을 수 있는 방법은 결국 그동안 토지를 도로로 이용함에 따른 임료 상당의 부당이득과 앞으로의 임료를 지급할 것을 구하는 소송을 제기하는 것입니다.

부동산분쟁상담센터는 당신의 어려움에 귀를 기울입니다.

위에서 본 사례에서도 A씨가 본인 소유 토지에 도로로 개설됨에 있어서 사용승낙하였다거나 이 사건 토지에 관한 매매대금 혹은 보상금을 지급받으면서 이 사건 토지의 사용수익의 제한을 용인하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없는 이상, C군청이 가 위와 같이 내세우는 사정들(비과세 토지였다거나 오랜 기간동안 사용료를 요구하거나 도로 사용에 이의를 제기한 사실이 없다는 사정들)만으로 A씨는 이 사건 토지에 관한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 할 수 없는 것입니다.

다만 甲토지가 40년 이상 일반 공중의 통행에 제공되었기 때문에 해당 도로를 폐쇄하고 토지를 반환하라는 A씨 아들의 주장은 권리남용 또는 신의칙에 위반되어 인정될 수 없고 다만 도로를 관리하고 있는 C관청에게 과거의 사용료 및 미래의 사용료를 구하는 청구를 할 수 있을 것입니다.(다만 지방재정법 제82조 제2항에 의하면 지방자치단체에 대한 권리의 소멸시효기간은 5년이므로 소제기시부터 역산하여 5년의 범위내에서만 사용료의 반환을 구할 수 있을 것입니다.)

즉 요약하면 사유지가 국가가 관리하는 일반 공중의 통행에 이용되는 도로로 사용되는 경우