임차주택의 강제경매와 전대받은 자의 배당요구
소액임대차를 전대한 자가 경매경차에서 배당요구할 수 있을까?
1. 임대주택에 임차하고 있던 소액임차인 김씨는 임대주택 사업자의 동의 없이 임대주택은 이씨에게 무단 전대하였다. (임대주택 건설 당시 이미 임대주택 대지에는 근저당권이 설정되어 있었다)
2. 이후 임대주택은 임대주택 사업자의 부도로 인해 강제집행이 개시되었고 해당 임대주택은 매각결정이 내려진 후 배당절차가 개시되었다.
3. 임대주택의 전차인이었던 이씨는 임대주택과 그 대지에 관하여 소액임차인의 최우선변제권을 주장하며 배당요구하였으나 경매법원은 이씨가 무단전차인이라는 이유로 주택임대차보호법상의 최우선변제권을 부인하고 배당에서 제외하였다.
4. 이에 전차인인 이씨는 우선변제권의 유효성을 주장하며 법원에 배당이의소송을 제기하였다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 규정에 따르면 건물의 임대차의 경우 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있게 됩니다. 그런데 주택임대차보호법상 소액임차인의 대지 경매절차에 있어 우선변제권은 대지에 관한 저당권 설정 당시 이미 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고 저당권 설정 후 비로소 건물이 신축된 경우에까지 적용될 수는 없습니다.(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532판결)
한편 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 비록 전대에 의해 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속하는 것입니다. 이 경우 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법에 의해 가지는 우선변제권을 대위행사할 수 있게 됩니다.
부동산 전문 변호사입니다임대인의 동의가 있는 경우와 달리 임대인의 동의없이 무단전대차가 이루어진 경우에는 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있고 이러한 무단 전차인의 우선변제권 행사는 위법할 수 있으나 만약 무단 전대행위가 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용, 수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이고 이를 기초로 한 전차인의 우선변제권 대위행사 역시 적법하다고 보아야 할 것입니다.
위 사안에 있어서 이씨는 임대인인 임대주택 사업자의 동의를 얻지 않은 채 임차인인 김씨로부터 무단으로 임대주택을 전차하였습니다. 특히 임대주택법에서는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고 예외적인 사유로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있습니다. 따라서 전차인이 임대주택법에서 정하는 요건을 갖추지 못하여 임대주택 사업자로부터 전대차에 대한 동의를 얻지 못한 채 전대를 한 경우에는 이러한 무단 전차행위를 임대사업자와의 관계에서 유효한 전대에 해당한다고 볼 수 없고 결국 무단 전차인이 임차인의 우선변제권을 대위행사할 수는 없다고 볼 것입니다.
요약하면 이씨가 임대주택의 전차인으로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 임대주택의 경매절차에 따라 배당을 받을 여지가 있었을 것이나(임대주택의 대지는 임대주택 건설 이전에 이미 선순위 저당권이 설정되어 있었기 대문에 대지의 경매절차에서 우선변제를 받을 가능성은 없습니다) 이씨는 무단전차인에 해당하므로 임차인 김씨를 대위하여 우선변제권을 행사하지 못하고 이씨를 배당절차에서 제외하고 배당을 한 법원의 결정은 적법하다고 볼 것입니다.
이와 같이 소액임차인의 우선변제권은 근저당권과의 관계, 대지 또는 건물의 강제집행절차인지 여부에 따라 달라지는 것이므로 소액임차인의 우선변제권 요건을 면밀히 살펴보아 배당가능성을 판단해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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