현실의 경계와 공부상의 경계가 일치하지 않는 경우
현실의 경계와 일치하지 않는 부분에 대한 말소청구는 가능할까?
인접토지들이 모두 담장을 경계로 구분되어 있고 인접토지들의 소유자들은 담장의 경계를 기준으로 해당 토지들을 매수하였습니다. 그런데 이후 담장의 경계들이 실제 토지대장 및 등기부상의 경계들과 일치하지 않는 것을 발견하였다면 일치하지 않는 부분의 등기는 실체권리관계에 부합되지 않은 무효의 등기로서 이를 말소청구할 수 있을까요?
대법원은 일관되게 지적법에 의하여 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면, 그 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로써 특정되고, 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정되는 것이므로 토지에 대한 매매는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이라고 하면서
다만 지적도를 작성함에 있어서 그 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다든가, 또는 1필지의 토지 위에 수동의 건물을 짓고 건물의 경계에 담장을 설치하여 각 건물의 부지로 사실상 구획지워 어림잡아 매도한 후 그 분필등기를 하였기 때문에 그 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었고, 그 부지들이 전전 매도되면서도 당사자들이 사실상의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 자기고 거래를 한 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에 한하여, 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다고 판단하였습니다.(대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977판결)
즉 대법원은 인접토지들의 소유자들이 아무리 현황상의 경계를 믿고 토지를 매수하였다고 하더라도 공부상의 경계와 현황상의 경계가 일치하지 않다면 공부상의 경계를 기준으로 토지 경계를 확정한다는 것이고 특별한 사정이 없는 한 현황상의 경계를 매수한 토지로 인정하지 않는다고 판단한 것입니다.
결국 인접토지의 소유자들이 담장 등의 현실적인 경계를 믿고 현실적인 구획에 따른 토지를 취득한다는 의사로 매매계약을 체결하고 토지를 인도받았다고 하더라도 법적으로 소유자들이 매수한 토지는 등기부, 토지대장, 지적도 상의 공부상 경계인 것인바 인접토지 소유자들은 현실경계가 아닌 공부상 경계에 따른 구획 토지의 소유권을 취득하게 되는 것입니다.
따라서 공부상 경계에 따라 구획 토지의 소유권을 취득한 이상 공부상 경계에 따른 소유권등기는 원인무효인 등기라고 볼 수 없고 인접토지의 소유자는 이것이 실체와 부합하지 않은 등기라고 하여 등기말소청구를 할 수는 없습니다.
다만 인접토지의 소유자들이 20년이 넘는 기간동안 현실경계를 믿고 각 구획 토지를 점유해 온 경우에는 해당 토지를 자주의사로 점유한 것으로 보아 점유취득시효를 주장할 수 있고 점유취득시효가 인정된 경우에는 인접 상대 소유자에 대하여 현실경계에 해당하는 부분의 소유권을 이전해 달라는 소유권이전등기 청구를 통해 소유권을 취득하는 것은 가능할 것입니다.
이와같이 대법원은 정말 특별한 사정이 아니고서는 현실의 경계에 따라 토지의 구획을 인정하지 않습니다. 오로지 등기부, 토지대장, 지적도상의 경계를 기준으로 인접토지들간의 경계를 판단하는 것이 대부분인바 이러한 법원의 판결을 고려하여 토지 매매계약시에는 반드시 철저하게 공부상의 기재와 현황의 기재가 일치하는지 여부를 확인해 볼 필요가 있다고 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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