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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Jan 25. 2019

현금청산자가 된 조합원이 청산금을 받으려면?

조합원이 재건축조합에 신탁등기를 하고 난 이후 현금청산자가 된 경우에 관하여

재건축조합은 관리처분계획에 따라 새로이 조성되는 대지 및 신축 건물 등을 조합원에게 분양하거나 보류지로 분류합니다. 이후 사업시행이 완료되어 이전고시를 하게 되면 새로이 조성된 대지 및 신축 건물 중 조합원 분양 물건 등의 소유권은 분양받은 자에게 이전하고 보류지는 재건축조합에게 소유권을 이전하도록 되어 있습니다.

이러한 이전고시에 따른 소유권 이전은 법률에 의한 권리변동으로서 별도의 등기가 없이도 권리가 변동되는 것이므로 재건축조합은 관리처분계획의 내용에 따라 이전고시를 한 다음 고시 내용에 따라 기존의 토지 등에 관한 등기를 말소하고 새로 조성된 토지 및 신축건물에 관하여 수분양자 및 재건축조합을 위하여 소유권 보존등기 등을 신청할 수 있습니다.

한편 재건축조합과 조합원 사이에는 재건축사업의 안정성을 위하여 신탁계약을 체결하고 조합원이 소유권을 재건축조합에 신탁하는 경우가 많은데 이 경우 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 조합원에 대해서는 금전으로 청산하고 재건축조합이 위 토지를 취득할 수 있습니다.

그런데 만약 현금청산자가 된 조합원이 재건축조합에게 수분양자의 지위를 인정할 것을 요구하면서 신탁등기된 부동산에 관한 권리를 여전히 주장하고 있고 이에 따라 재건축조합이 신탁등기로 인한 법적불안을 제거하고자 소송을 제기한 경우에는 아직 관리처분계획의 내용에 따른 이전고시가 이루어지지 않은 상태에서는 여전히 재건축조합이 현금청산자에게 매도청구를 하고 소유권이전등기 소송을 제기할 수 있다고 할 것이므로 조합이 신탁재산을 일방적으로 처분할 수 있는 지위에 있다고 하여 소유권이전등기 소송의 소의 이익이 없다고 볼 수는 없습니다.(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다19204판결)

조합원이 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 경우 조합은 그 현금청산자에 대하여 청산금을 지급할 의무를 가지며 현금청산자도 조합에 대하여 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 조합에게 이전할 의무를 부담하는데 이러한 청산금지급의무와 소유권이전의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙입니다. 다만 이미 소유권이 조합에 신탁등기된 경우에는 조합이 일방적으로 위 소유권을 이전받을 수 있으므로 현금청산자가 청산금을 지급받기 위해 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하는 것은 아닙니다.

구체적으로 조합에 소유권을 신탁한 조합원이 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 경우 그 부동산의 소유권은 조합에게 귀속되는 것이므로 조합은 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 부동산에 관하여 신탁법에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 할 수 있습니다.(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다19204판결)

이상과 같이 조합에게 신탁등기를 한 조합원이 이후 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받는 경우에 조합원은 조합에 대해 별도의 소유권이전등기 의무는 발생하지 않고 조합에게 바로 청산금을 지급해 달라는 청구를 하는 것이 가능한바 신탁등기가 되어 있는 현금청산자의 부동산에 대한 소유권이전등기청구는 인정되기 어렵습니다.

재건축조합의 경우 조합원들에게 신탁계약 체결을 의무로 정하는 규약을 정하는 조합이 많습니다. 조합에 신탁등기를 하는 경우 재건축사업의 효율성이 증대된다는 측면에서는 그 실익이 있으나 현금청산과 이전고시 후 소유권이전등기 과정에서는 일반적인 경우와 여러가지 차이점이 발생하게 됩니다. 따라서 현금청산을 받는 경우 현금청산자는 이러한 차이점을 충분히 고려해야 할 것입니다.

이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.