재건축조합의 매도청구권 행사시기와 그 방법은?
재건축조합 설립에 부동의한 자에 대한 매도청구권 행사
도시정비법 제64조 제1호에서는 재건축사업의 사업시행자가 주택재건축사업을 시행할 때 조합설립에 동의하지 아니하는 자의 토지 또는 건축물의 소유권을 매도청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있는 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 하고 촉구를 받은 토지 등 소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하여야 하며(2개월 이내에 토지 등 소유자가 회답하지 아니한 경우 그 토지등 소유자는 조합설립에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다)사업시행자는 회답기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 토지 등 소유자에게 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있습니다.
부동산 분쟁에 대한 최선의 해결책을 제시합니다.도시정비법에서 이와 같이 매도청구권의 행사시기를 회답기간이 만료된 때부터 2개월 이내로 규정한 취지는 매도청구권이 형성권으로 재건축 참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이어서 만일 행사기간을 정하지 아니하면 매도청구권의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안하게 될 뿐만 아니라, 매도청구권자가 매수대상의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의의 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있기 때문입니다.
즉 매도청구권의 행사기간을 제한하는 것은 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것입니다. 이러한 매도청구권 행사시기 제한 취지에 비추어 볼 때 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실합니다.(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572판결)
법률분쟁의 솔루션을 고민합니다.재건축조합은 매도청구를 구하는 소를 제기하기 이전에 동의여부 회답을 최고해도 되지만 조합설립에 동의하지 않는 자에게 먼저 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기하면서 그 소장 부본에 재건축참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 하는 것도 가능합니다.(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결)
소장부본의 송달로서 최고하는 경우 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축 사업에 불참가할 것을 정지조건으로 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매도청구권 행사에 따른 매매계약 성립일로 볼 수 있습니다.
이와같이 조합 설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 자에 대한 재건축조합의 매도청구권은 소유권자에게 매매계약의 성립을 강제하는 것이기 때문에 도시정비법에서 정하는 절차 및 시기를 엄격히 지켜야 하며 만약 이러한 절차나 시기를 지키지 않은 매도청구권의 행사는 위법하게 됩니다.
따라서 매도청구권을 행사하는 조합이나 매도청구의 상대방인 소유자 등은 도시정비버상 매도청구권의 규정을 잘 살피어 매도청구권 행사에 문제가 없는 것인지 면밀히 검토해볼 필요가 있다고 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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