재개발조합 분양신청기간 종료 후 분양신청을 철회한 경우
현금청산 방법과 그 시기는?
1. 김씨는 조합원으로서 재개발조합에 분양신청을 하였다가 분양신청기간 종료 후 그 분양신청을 철회하였다.
2. 김씨는 분양신청 철회 이후 조합과 수용을 위한 협의를 시작하였으나 협의가 성립하지 않았고 결국 김씨는 조합에게 수용재결을 신청하였다.
3. 조합은 김씨의 수용재결신청이 있은지 6개월이 지난 후에야 비로소 토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고 토지수용위원회는 김씨 소유 토지에 관하여 수용재결을 하였는데 당시까지는 이 사건 조합의 분양계약체결 기간이 정해지지도 않았다.
4. 위 수용재결에 따라 김씨는 조합을 상대로 손실보상금을 청구하면서 추가로 조합은 김씨의 수용재결신청을 있은 때로부터 60일 이내에 토지수용위원회에 수용재결을 신청해야 하는데 60일이 훨씬 지나고 난 이후에야 비로소 토지수용위원회에 수용재결신청을 하였으므로 조합은 이에 따른 가산금의 지급해야 한다는 취지로 소송을 제기하였다.
도시정비법 제73조 제1항 제2호에 따르면 주택재개발정비사업의 사업시행자는 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에 대하여 관리처분계획이 인가, 고시된 다음 날부터 90일 이내에 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 정하고 있습니다. 여기에서 말하는 "분양신청을 철회한 자"는 분양신청기간 내에 분양신청을 하였다가 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회한 자를 가리키고 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회한 자는 포함되지 않습니다.
다만 사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것입니다.
따라서 분양신청을 한 토지 등 소유자가 분양신청 기간이 종료된 후 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않거나, 사업시행자에게 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약의 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우에도 당해 토지 등 소유자는 현금청산대상자에 해당하게 된다고 보아야 합니다.(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364판결)
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이와같이 사업시행자의 정관이나 관리처분계획에 따라 분양신청기간 이후 분양신청을 철회하거나 분양신청 후 분양계약을 체결하지 않음으로서 현금청대상자가 된 경우 현금청산대상자에 대한 사업시행자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 분양계약 체결기간의 종료일 다음날 발생하므로 분양계약 체결기간에도 이르기 전에 사업시행자의 재결신청과 그에 따른 수용재결이 이루어진 경우에는 사업시행자의 재결신청 지연을 이유로 한 가산금은 발생할 여지가 없습니다.(대법원 2013. 1. 24. 선고 2011두22778판결)
이 사건에서도 김씨는 엄밀한 의미에서 도시정비법 제73조 제1항 제2호에서 정하는 분양신청을 철회한 자에 해당하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 김씨는 분양신청기간이 종료한 후에야 비로소 분양신청을 철회하였기 때문입니다. 즉 김씨는 조합 정관이나 관리처분계획에 따라 현금청산자가 된 경우에 해당하는데 조합은 분양계약 체결기간이 정해지기 전에 토지수용위원회에 수용재결신청을 했기 때문에 이 사안의 경우 사업시행자의 재결신청 지연을 이유로 하는 가산금은 발생하지 않습니다.
결국 사업시행자인 조합이 재결신청을 지연하였다고 주장하면서 김씨가 제기하는 가산금 청구는 인정될 수 없고 김씨의 가산금 청구는 기각될 수 밖에 없습니다.
현금청산과 관련된 규정은 대부분 도시정비법 및 시행령에서 그 기간, 행사방법을 세부적으로 정하고 있는 경우가 많습니다. 도시정비법 등에서 정하고 있지 않은 내용에 있어서는 그 법령의 취지에 반하지 않는 범위에서는 조합 정관이나 관리처분계획에 따라 규율되기 때문에 이러한 점을 고려하여 현금청산금의 액수 및 가산금 부가 여부 가능성을 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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