재개발사업에 있어 분양신청 후 이를 철회한 자의 지위
분양신청 후 이를 철회한 자의 현금청산방법은
1. 재개발조합은 사업시행인가를 받은 후 분양신청기간을 정하여 조합원들에게 분양신청 안내통지를 하였다.
2. 조합원 김씨는 위와 같은 통지를 받고 50평형의 상가를 분양신청하였다.
3. 재개발조합은 이후 관리처분계획이 결의되었는데 관리처분계획수립이 결의된 이후 부담금 때문에 분양신청을 철회하고자 하는 조합원들의 문의가 계속 이어지자 부득이한 사정으로 분양신청을 철회하고자 하는 조합원들에 대하여 분양신청 철회시 현금청산을 할 것을 통보하였다.
4. 김씨는 재개발조합에게 본인 소유 부동산이 저평가되었고 분양계약체결이 지연된다는 등의 사유를 들어 분양신청을 철회하였다.
5. 이에 재개발조합은 김씨를 상대로 관리처분계획 인가가 고시됨에 따라 김씨는 부동산의 사용, 수익이 정지되는 것이므로 사업시행자로서 사용, 수익권을 취득한 재개발조합에게 부동산을 인도할 의무가 있다고 주장하며 김씨를 상대로 부동산 명도 소송을 제기하였다.
도시정비법 제73조에서는 주택재개발사업 등의 사업시행자는 토지 등 소유자 중 '분양신청을 하지 아니한 자', '분양신청을 철회한 자', '도시정비법 제74조에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자'에 대하여 관리처분계획이 인가고시된 날로부터 90일 이내에 손실보상을 위한 협의를 하여야 하고 협의가 성립되지 않으면 그 협의기간 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하여야 한다고 규정하고 있습니다.
위와 같이 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제73조의 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실하게 됩니다.(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364판결)
한편 재개발조합에서는 정관상 조합의 조합원이 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 경우 현금청산대상자가 될 수 있다는 규정을 두고 있는 경우 이러한 정관규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로 추가로 현금청산를 정하고 있는 재개발 조합의 정관규정이 무효라고 보기는 어렵습니다.
현금청산의 요건과 절차를 정하고 있는 도시정비법 제73조 규정 취지를 살펴보면 재개발사업의 사업시행자는 토지 등 소유자 중 현금청산대상자가 된 자에 대하여 그 해당하게 된 날로부터 일정기간 이내에 협의하고 소용절차로 이행할 것을 구체적으로 정하고 있으며 한편 공익사업법에서는 사업시행자는 당해 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자 및 관계인에게 보상액의 전액을 지급해야 한다고 규정하고 있습니다.
이러한 규정들을 종합해 보면 주택재개발 사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금 청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가, 고시된 것만으로는 부족하고 나아가 도시정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보아야 할 것입니다. 만약 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 할 것입니다.(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364판결)
결국 도시정비법 제73조 규정에 따른 협의 수용절차를 거치기 전까지는 재개발조합에게 부동산 인도청구권이 인정되지 않고 설령 절차를 거쳐 부동산 인도청구권이 인정된다고 하더라도 청산금을 지급하기 전까지 현금청산대상자는 재개발조합의 인도청구를 거절할 수 있게 되는 것입니다.
위 사례에서도 재개발조합이 분양신청을 철회함에 따라 현금청산 대상자가 된 김씨에 대하여 협의나 수용절차를 거친 바 없기 때문에 아직 재개발조합에게 김씨에 대한 부동산인도청구권이 발생하였다고 볼 수 없고 결국 인도를 구할 권원이 없는 이상 김씨 소유 부동산의 명도를 구할 수는 없는 것입니다.
재개발 등 도시정비사업에 있어 현금청산절차는 도시정비법에 그 요건과 절차가 구체적으로 규정되어 있습니다. 조합은 위 절차 및 요건에 따라 현금청산절차를 이행해야 하고 이러한 법령상의 요건을 갖추지 못한채 현금청산대상자에게 소유 부동산 등의 소유권이전이나 명도를 구할 경우 그러한 주장은 인정되기 어렵습니다. 결국 현금청산대상자나 조합은 현금청산에 대한 도시정비법 상의 규정을 잘 살피어 현금청산 및 소유권 확보 절차에 문제가 없는지 여부를 잘 살펴야 할 것입니다.
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