경매절차 내 매각물건명세서의 오류로 인한 손해배상청구
매각물건명세서에 소멸하지 않은 권리의 기재가 없는 경우
1. 김씨는 A회사로부터 부동산을 임차한 후 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤다. 김씨는 A회사와 임대차계약 체결과 동시에 부동산에 대한 전세권설정계약도 체결하고 전세권설정등기를 마쳤다.
2. 김씨가 전세권설정등기를 마칠 당시에는 부동산에 선순위 저당권, 가압류, 압류 등기가 없었으나 전세권설정등기 후에 근저당권자를 신용보증기금으로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌다.
3. 근로복지공단은 A회사 소유 부동산에 대하여 강제경매를 신청하였는데 김씨는 경매절차의 배당요구종기일 이전에 임대차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하여 배당요구를 하였다.
4. 경매절차를 진행하는 집행법원은 매각물건명세서를 작성하는 과정에서 "최선순위 설정"란에는 전세권을 기재하였고 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것"란에는 아무런 기재를 하지 않았다.
5. 이 부동산의 감정가액은 1억 원으로 평가되었는데 이씨는 제1회 매각기일에 부동산을 1억 1,000만 원으로 매수신고하여 매각허가결정을 받았고 대금을 완납한 후 소유권이전등기를 마쳤다.
6. 김씨의 전세권설정등기는 집행법원의 촉탁으로 강제경매로 인한 매각을 원인으로 말소되었으나 그 후 김씨는 이씨를 상대로 하여 전세권은 최선순위 권리이므로 경매로 인하여 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소되었다는 이유로 회복등기절차의 승낙을 구하는 소를 제기하였고 법원은 김씨의 전세권 등기가 최선순위 등기로서 경매절차로 인해 소멸되지 않는다고 판단하였다.(경매절차에서 1억 1,000만 원의 배당금은 모두 경매신청권자인 근로복지공단에게 배당되었다)
7. 결국 매수인 이씨는 김씨에게 전세보증금 반환명목으로 8,000만 원을 지급하였다.
8. 이씨는 대한민국을 상대로 하여 전세권 등기가 경매절차에서 매각으로 소멸되지 않음에도 불구하고 이러한 사실을 매각물건명세서에 기재하지 않음으로서 손해를 입었다고 주장하면서 대한민국을 상대로 전세보증금 명목으로 지급한 8,000만 원에 대한 손해배상 청구를 하였다.
주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것입니다. 따라서 부동산을 임차하면서 전세권설정등기까지 마침으로서 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676판결)
한편 민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이러한 규정의 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못하 손해를 방지하고자 함에 있습니다.(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94결정)
따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것입니다.
만약 집행법원이나 경매담당 공무원이 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고 가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것입니다.(대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913판결)
결국 위에서 본 사례에서도 김씨의 전세권은 최선순위 전세권으로서 경매절차에서 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 집행법원의 경매담당 공무원으로서는 그 매각물건명세서를 작성함에 있어서 전세권이 인수된다는 취지로 기재했어야 합니다. 그러나 공무원은 이를 기재하지 아니한 채 경매를 진행하는 잘못을 저질렀고 이씨는 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인해 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 부동산을 매수하였다가 전세권을 인수하여 전세금 8,000만 원을 반환해야 하는 손해를 입었다고 볼 수 있으므로 대한민국은 담당공무원의 과실을 이유로 하여 이씨가 입은 손해를 배상해야 합니다.
다만 경매절차에 참여하는 이씨에게도 매각물건명세서에 전세권자로서 배당요구한 사실이 기재되어 있지 아니한 사실을 확인하였다면 주의를 기울여 검토하였어야 함에도 이를 소홀히 한 책임이 있기 때문에 손해 전부를 대한민국에 전가시킬 수는 없습니다. 즉 대한민국이 이씨에게 배상해야하는 손해액은 8,000만 원 전액은 아니라고 할 것입니다.(이와 유사한 사안에서 법원은 대한민국의 손해배상액을 8,000만 원의 20%인 1,600만 원만 인정하였습니다)
대법원은 위와 같은 사안에서 경매물건의 매각물건명세서상 잘못된 기재로 인해 경매매수인이 손해를 입었다면 이러한 손해는 국가에게도 책임이 있다는 점을 명시적으로 인정하였습니다. 다만 이러한 국가의 손해배상책임은 매각물건명세서의 명백한 오기나 기재하여야 할 사항을 전혀 기재하지 않은 경우에 인정되는 것입니다. 미리 경매담당공무원이 매각물건명세서에 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 기재하였다면 매수인이 경매물건에서 발생하는 손해에 대한 국가에 책임을 묻는 것은 어려울 것입니다.
설령 경매매수인이 매각물건명세서 기재의 오류를 이유로 국가에 매수 물건에 따른 손해에 대한 책임을 묻는다고 하더라도 그 손해의 전액을 배상받을 수는 없는 것이므로 경매절차에서 매수를 하려는 경매매수인은 이러한 점을 고려하여 매각명세서상의 기재 뿐만이 아니라 등기부 등의 기재를 통해 직접 권리분석을 하여 매수물건에서 발생하는 위험을 최대한 줄여야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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