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매거진 변호사의 눈으로 보는 부동산분쟁

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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Feb 12. 2019

특별조치법에 의해 이루어진 소유권등기의 효력은?

1982년 이전 특별조치법에 따라 이루어진 소유권등기의 효력

부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(이하에서는 "특별조치법"이라고 합니다)은 등기부기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산실소유자들의 소유권 이전을 간편한 절차에 의해 등기할 수 있도록 하는 법률입니다.

이 특별조치법은 총 4차례에 걸쳐 시행되었는데 이 법률에 따라 토지대장 또는 임야대장에 등록되어 있는 미등기 부동산을 사실상 양도받은 사람 등은 확인서를 첨부하여 당해 부동산의 대장소관청에 대장상의 소유명의인변경등록 또는 복구등록을 신청할 수 있도록 하고, 변경등록 또는 복구등록된 대장상의 소유명의인은 그 대장등본을 첨부하여 자기명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있도록 하는 제도입니다.

특별조치법에 따라 등기를 신청하려는 자는 부동산 토지대장 등의 관리 소관청에서 발급하는 확인서를 첨부하도록 하고 그 확인서를 발급받으려는 사람은 일정한 기간이상 거주하고 있는 자 중 3인 이상의 보증서를 첨부하여 서면으로 신청해야 합니다.

특별조치법에 의해 마쳐진 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고 법에서 정한 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것이라거나 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 입증이 없는 한 그 소유권보존등기나 이전등기의 추정력은 번복되지 않습니다.(대법원 1992. 1. 17. 선고 91다37157판결)

다만 1982년 개정 이전의 특별조치법에서는 대장상의 소유명의인으로부터 미등기부동산을 사실상 양수한 자나 상속받은 자만이 소정의 절차에 따라 발급받은 확인서에 의하여 대장상의 소유명의인의 변경등록을 하고 변경등록된 토지대장을 첨부하여 소유권보존등기를 신청할 수 있었고 소유자미복구부동산(토지대장상 소유명의인이 등재되어 있지 않은 부동산)을 사실상 소유하는 자는 특별조치법에 따른 확인서를 발급받아 소유권보존등기를 할 수 없었습니다.(현재는 소유자미복구부동산에 관하여도 특별조치법에 따른 등기가 가능합니다) 그럼에도 불구하고 1982년 이전 시행되던 특별조치법을 위반하여 소유자미복구부동산에 대하여 경료된 등기에는 권리추정력을 부여할 수 없습니다.(대법원 2018. 6. 15. 선고 2016다246145판결)

한편 1975. 12. 31. 이전 시행되었던 지적법에는 멸실된 지적공부의 복구에 관하여 규정한 바가 없었고 소관청은 이전에는 아무런 법적 근거없이 과세의 편의상 임의로 토지대장을 복구한 경우가 많았기 때문에 1975. 12. 31. 개정된 지적법이 시행되기 이전에 복구된 토지대장에는 권리추정력을 인정할 수 없습니다. (대법원 1992. 1. 21. 선고 91다6399판결)

즉 1975. 12. 31. 이전 지적법에 따라 토지대장을 복구하여 토지대장상 소유자로 등재된 경우에도 이러한 토지들은 대장상 소유명의인이 등재되어 있지 않은 소유자미복구부동산에 해당하는 것으로 보아야 하고 1982년 개정 이전 특별조치법에 의해 소유권보존등기를 할 수 없는 것입니다.(대법원 2018. 6. 15. 선고 2016다246145판결)

만약 전 등기명의인이 1975. 12. 31. 이전 지적법에 따라 토지대장을 복구하여 토지대장상 소유자로 등재되었고 이를 근거로 특별조치법에 따라 소유권보존등기를 경료한 것이라면 전 등기명의인은 권리추정력이 인정되지 않는 무권리자이기 때문에 그 등기는 무효이고 그로부터의 이루어진 소유권이전등기 역시 무효가 되는 것입니다.

다만 이와 같이 전 등기명의인의 등기가 원인무효이기 때문에 이에 기초하여 이루어진 소유권이전등기 역시 말소되어야 한다고 하더라도 그 등기가 현재 실체관계에 부합하는 등기에 해당하는 경우에는 등기말소는 인정되지 않고 유효한 등기로 인정됩니다.