양도담보의 사용, 수익 권한과 시설임료지급 의무자
양도담보의 목적이 된 시설물 부지의 차임을 지급할 의무자는?
1. 김씨는 이씨의 토지 위에 양식장을 설치하고 이를 운영하였다.
2. 이후 이씨는 박씨와 양식장 영업에 관하여 동업계약을 체결하고 박씨로부터 1억 원의 투자금을 받았다.
3. 그런데 이씨와 박씨 사이에 양식장 영업에 관하여 분쟁이 발생하면서 이씨와 박씨는 동업관계를 청산하기로 하였는데 동업 정리 과정에서 쌍방은 박씨가 투자한 1억 원을 이씨가 갚을 때까지 박씨가 양도담보형식으로 양식장 시설물의 소유권을 보유하고 이씨는 그 기간동안 양식장시설물을 점유, 관리, 수익하며 돈의 지급이 완료한 때 이씨는 양식장시설의 소유권을 취득하기로 하는 합의를 체결하였다.
4. 그런데 양식장 시설이 설치된 토지 소유자인 김씨는 양도담보로 시설의 소유권을 이전받은 박씨에게 부지를 점유,사용함으로 인한 차임상당의 부당이득을 반환하라는 소송을 제기하였다.
양도담보는 대여금 채권 등 채무를 담보하기 위해 채무자 소유의 부동산, 동산 등을 채권자에게 소유권을 이전하는 담보권의 한 형태입니다. 양도담보는 가등기담보법이 적용되는 경우와 그렇지 않는 경우로 나뉘는데 위 사례의 경우는 가등기담보법이 적용되지 않는 경우에 해당합니다.
양도담보 설정자가 채권을 담보하기 위하여 그 소유의 동산을 채권자에게 양도한 경우 담보목적물을 누가 사용, 수익할 수 있는지는 당사자의 합의로 정할 수 있지만 반대의 특약이 없는 한 양도담보 설정자가 그 동산에 대한 사용, 수익권을 가집니다.(대법원 2009. 11. 26. 선고 2006다37106판결)
따라서 그 동산이 일정한 토지 위에 설치되어 있어 그 토지의 점유, 사용이 문제된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 양도담보 설정자가 그 토지를 점유, 사용하고 있는 것으로 보아야 합니다.(2018다201429판결)
제3자 소유 토지 위에 설치된 시설물이 양도담보의 목적으로 소유권이 이전되었다고 하더라도 실제 시설물 부지를 사용, 수익하면서 임료 상당의 부당이득을 취하는 자는 양도담보권을 설정한 채무자라고 보아야 할 것이지 형식상 소유권만을 가지고 있는 양도담보권자(채권자)에게 그 청구를 할 수 는 없습니다.
위 사례에서 양식장 시설의 형식상 소유자는 양도담보권자인 채권자 박씨이지만 실제 양식장 시설을 사용, 수익할 권한이 있고 이를 사용, 수익하고 있는 사람은 양도담보설정자인 채무자 이씨입니다. 따라서 시설물 부지의 소유자인 김씨는 시설물 부지의 임료 상당 부당이득 청구를 양도담보설정자인 이씨를 상대로 해야 할 것이지 양도담보권자에 불과한 박씨를 상대로 할 수 없습니다.
결국 토지 소유자 김씨가 양도담보권자인 박씨를 상대로 임료 상당의 부당이득금의 지급을 구하는 청구는 인정되기 어려울 것입니다.
채무 담보를 위해 소유권은 채권자에게 이전시키는 양도담보는 양 당사자간 실제로 소유권이전을 목적으로 합의를 한 것이 아니라는 점에서 다양한 법적 분쟁을 야기합니다. 양도담보 계약을 체결하려는 채권자와 채무자는 이러한 양도담보 자체에서 발생하는 다양한 문제점을 고려하여 양도담보에 따른 효력을 철저히 검토한 후 계약에 임해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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