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by 문석주 변호사 Feb 14. 2019

집합건물의 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우

집합건물 대지의 소유자의 대지사용료 청구

1. A회사는 B토지에 오피스텔에 관한 건축허가를 받고 세대별로 분양을 하였다.

2. 이 사건 오피스텔의 골조공사만 마친 상태에서 A회사는 C회사와 A토지에 관하여 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권자를 C회사로 하는 근저당권을 설정하였다.

3. C회사는 B토지에 설정된 근저당권을 실행하기 위한 경매를 신청했고, 그에 따라 개시된 경매절차에서 B토지를 매수하고 매각대금을 다 낸 다음 직접 소유권을 이전받았다.

4. 이후 오피스텔 공사가 완료되고 C회사는 A회사와 분양계약을 체결한 수분양자들 일부에게 B토지 중 전유부분 면적에 상응하는 공유지분권을 매도하였다.

5. 김씨와 이씨는 공동으로 오피스텔 한 세대에 관하여 A회사와 분양계약을 체결한 공동수분양권자들인데 C회사로부터 전유부분에 해당하는 B토지의 공유지분권을 매수하지 않았다.

6. C회사는 김씨를 상대로 김씨와 이씨가 공유하고 있는 오피스텔 세대의 전유부분에 해당하는 비율만큼 B토지를 무단 점유하고 있다고 주장하면서 김씨를 상대로 B토지 중 전유부분에 해당하는 비율만큼의 사용료를 지급하라는 부당이득반환 청구를 하였다.

(1) 집합건물의 분리처분 불가능

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조에서는 집합건물의 구분소유자가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있습니다. 위 규정에 따라 집합건물의 소유자는 자신의 전유부분과 분리하여 전유부분 비율에 상당하는 대지사용권을 매도하거나 저당권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없습니다.

(2) 구분소유 성립 전의 대지에 대한 분리처분 가능

다만 이러한 분리처분 금지 규정은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 구분소유의 성립을 전제로 합니다. 따라서 구분소유가 성립하기 전에는 집합건물의 대지에 관하여 분리처분금지 규정이 적용되지 않습니다.

(3) 분리처분이 가능한 구분소유 성립시기

하나의 건물에 대해 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 하며 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하므로 만약 건물의 구분부분이 구조상 독립성을 갖추지 못하거나 구분소유권의 객체로 하려는 의사가 없는 경우 그 건물은 아직 구분소유가 성립되지 않은 것이고 그때까지 건물의 대지는 자유롭게 분리 처분이 가능합니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017판결)

(4) 대지소유자의 전유부분 소유자에 대한 부당이득반환청구

만약 집합건물의 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용, 수익, 관리할 수 있다고 보아야 하므로 특별한 사정이 없으면 구분소유자들이 무상으로 그 대지를 전부 사용, 수익할 수 있는 권원을 가진다고 할 수 없고 다른 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701판결)

(5) 부당이득반환 의무자

한편 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 법률상 원인없이 전유부분에 해당하는 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 자기의 전유부분이 집합건물 전체 전유면적에서 차지하는 비율만큼의 차임에 해당하는 부당이득을 얻고 있고 대지 지분 소유자는 그에 해당하는 손해를 입고 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.

대지사용권이 없는 전유부분 소유자가 대지지분의 소유자에게 반환해야 할 부당이득금채무는 불가분채무이므로 일부 지분만을 공유하고 있더라도 그 전유부분 전체 면적에 관하여 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948판결)

(6) B토지 소유자 C회사가 오피스텔 전유부분 소유자 김씨에 대하여 대지사용에 따른 부당이득반환을 구할 수 있는지 여부

C회사가 B토지에 대해 근저당권을 설정할 당시에는 오피스텔이 골조공사만 진행된 상태이기 때문에 구분소유가 성립되었다고 할 수 없습니다. 결국 B토지의 근저당권 설정 당시 오피스텔에 대한 구분소유가 성립하지 않았으므로 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 C회사가 B토지의 소유권을 취득한 것은 유효합니다.

B토지의 소유자인 C회사가 오피스텔 전유부분 소유자인 김씨에 대해 토지 사용에 따른 부당이득을 청구한 것은 토지 소유자로서의 정당한 권리행사이기 때문에 타당하고 김씨는 C회사에게 전유부분의 비율에 해당하는 토지 사용료는 부당이득으로서 C회사에 반환해야 합니다.

(7) 김씨가 C회사에 지급해야 하는 부당이득금의 범위

김씨는 현재 오피스텔 한세대를 이씨와 공동으로 소유하고 있습니다. 따라서 김씨는 본인의 지분비율만큼에 대해서만 부당이득금이 성립된다는 항변을 할 수 있습니다. 그러나 앞서 본 바와 같이 대지사용권이 없는 전유부분 소유자가 대지지분의 소유자에게 반환해야 할 부당이득금 채무는 불가분채무이므로 김씨가 한 세대 중 일부 지분만을 가지고 있다고 하더라도 한 세대 전체 면적에 관한 부당이득을 C회사에게 반환해야 합니다.

(8) 구분소유 건물의 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 발생하는 문제점

일반적으로 구분소유 건물은 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 금지되기 때문에 전유부분 소유자와 대지사지분의 소유자가 동일인에게 속하는 것이 대부분입니다. 그러나 이 사건과 같이 구분건물이 성립되기 전에 대지가 분리처분되거나 저당권이 설정된 경우에는 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되고 이 경우 토지소유자와 건물의 전유부분 소유자들 사이의 법률관게는 복잡한 양상을 띠게 됩니다.

만약 구분소유 건물의 소유자와 대지의 소유자가 다른 경우에는 위와 같은 법리를 고려하시어 구체적인 법률관계가 어떻게 풀어나갈 수 있는지 검토해 보아야 할 것입니다.

이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.