재건축조합의 현금청산과 지연손해금 지급에 관하여
현근청산자가 청산금에 대한 이자 청구가 가능한 경우
1 조합의 청산금 지급
도시정비법 64조, 73조에 의하면 재건축조합에 있어 조합설립에 동의하지 않는자, 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서는 조합이 매도청구소송을 할 수 있고 조합은 현금청산자를 대상으로 하여 소유권을 이전받는 대신 현금청산자에게 해당 부동산의 시가를 청산금으로 지급하여야 합니다.
2. 청산금지급의무와 소유권이전등기의무
재건축조합이 현금청산자에 대해 매도청구를 하는 경우 둘 사이에는 매도청구에 의한 매매계약이 성립되었다고 보는데 그때부터 조합은 현금청산자에게 청산금을 지급할 의무가 있고, 현금청산자는 조합에게 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으며 쌍방의 위 각 의무는 서로 동시이행관계에 있게 됩니다.(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780)
3. 청산금에 대한 이자 지급의무
한편 민법 제587조는 매매계약이 있은 후에 매수인이 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급해야 한다고 규정하고 있으나 매수인의 대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 민법 규정에 의한 이자를 지급할 의무는 없다고 보아야 합니다.(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554판결) 따라서 현금청산자가 본인 소유의 부동산에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하고 부동산을 인도하지 않은 상태에서 조합은 이행지체로 되는 일이 없으므로 재건축조합은 현금청산자에게 청산금 원본액에 대해 추가적으로 이자를 지급할 의무가 없습니다.
4. 현금청산인이 이행을 제공하는 방법
현금청산자가 조합에 이행제공을 하는 방법은 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 소유권 이전등기에 필요한 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것입니다.(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077판결)
5. 현금청산인의 청산금 청구소송
현금청산자가 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하고 부동산을 인도한 경우 그때부터 청산금에서 법정이율 연5%의 이자가 발생하게 됩니다. 만약 현금청산자가 청산금을 지급하지 않는 조합에 대하여 청산금지급소송을 제기하면 현금청산자는 소 제기 시부터 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정하는 연15% 비율에 의한 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.
이와같이 재건축조합이 현금청산자에게 청산금을 제때 지급하지 않는 경우 현금청산자가 조합에 지급을 압박할 수 있는 가장 좋은 수단은 일단 소유권이전등기서류를 제공하고 부동산을 인도하면서 청산금을 지급하라는 소송을 제기하여 이행제공 다음날부터 5%의, 소제기시부터 15%의 지연이자까지 청구하는 것입니다.
이와같이 지연이자를 청구하는 경우 조합은 청산금을 지급할 때까지 계속하여 지연손해금이 누적되기 때문에 청산금 지급을 서두를 수밖에 없고 현금청산자는 이와같은 조치를 통해 신속하게 청산금을 지급받을 수 있을 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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