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by 문석주 변호사 Feb 16. 2019

재건축사업 구역 내 임차인의 권리에 관하여

조합에 대한 보증금 반환 요구와 영업권 등의 손실보상청구 가능성

사례

1. 김씨는 재건축사업 구역 내 건물 소유자로서 조합규약에 따라 재건축사업 시행을 위해 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하고 건물의 소유권을 신탁회사에 신탁등기하였다.

2. 그런데 이후 김씨는 이씨와 건물 1층에 대한 임대차계약을 체결하고 임대차보증금으로 3억원을 지급받았다.

3. 이씨는 위 건물 1층에서 영업을 하고 있었는데 재건축조합은 재건축 관리처분계획이 인가, 고시되었음을 이유로 하여 이씨에게 건물에서 퇴거하고 점포를 명도할 것을 요구하는 소송을 제기하였다.

4. 이씨는 김씨에게 지급한 보증금과 영업권 상실에 따른 손해를 배상받기 전까지는 점포를 명도할 수 없다고 항변하였다.

1. 재건축조합의 임차인에 대한 건물명도 청구

도시정비법 81조 1항에 따라 재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 고시된 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 86조에 따른 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고 사업시행자가 이를 사용, 수익할 수 있게 됩니다.

따라서 관리처분계획이 인가, 고시되었음에도 재건축사업 구역 내에서 건축물 등을 점유하고 있는 임차권자 등에 대해 조합은 건물명도를 구할 수 있게 됩니다.

2. 재건축 사업 구역 내 임차인이 영업손실 등이 손실보상을 이유로 조합의 명도 청구를 거절할 수 있을까?

도시정비법 제63조는 정비사업 시행자에게 정비구역 안에서 공익사업법에 의한 토지 등을 수용 또는 사용할 권한을 부여하면서, 주택재건축사업의 경우에는 26조 1항 1호 27조 1항 1호에 해당하는 사업에 한정하고 있습니다. 그리고 도시정비법은 65조 1항에서 정비사업 시행을 위한 수용에 대해서는 공익사업법을 준용하도록 규정하고 있고 81조 1항에서는 관리처분계획 인가 고시로 인한 토지 또는 건축물의 임차권자 등에 대한 사용, 수익 정지를 규정하면서 그 예외로 공익사업법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 사용, 수익이 정지되지 않는다고 규정하고 있습니다.

위 규정들을 종합하면 손실보상을 규정한 공익사업법이 적용되는 사업은 공익사업법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업 즉 재개발사업에 제한적으로 적용되고 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다 할 것입니다.(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578판결)

따라서 재건축사업 구역 내 임차인은 재개발 사업과는 달리 재건축조합에 영업권 손실 등을 이유로 손실보상 등을 요구할 수 없고 임차인 등은 손실보상을 이유로 조합의 명도청구를 거절할 수 없습니다.

3. 임대차보증금 반환과의 동시이행을 이유로 조합의 명도청구를 거절할 수 있을까?

도시정비법 70조 1항에서는 정비사업의 시행으로 인하여 임차권 등의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 제2항에서 1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 보증금 등의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

즉 임차권자 등은 위 도시정비법 규정에 따라 사업시행자인 조합에 대해 보증금을 반환하라는 항변을 함으로서 건물명도청구를 거절할 수 있게 됩니다.

다만 조합은 임차인 등에게 보증금 등을 반환한 경우 그 금전에 대해 해당 토지 등 소유자에 대해 이를 구상할 수 있는 것이므로 임차인 등은 해당 토지 등 소유자에게 보증금 반환청구를 정당하게 주장할 수 있는 경우에야 비로소 보증금 반환을 근거로 명도청구를 거절할 수 있게 됩니다.

만약 임차인 등이 연체한 차임이 보증금을 초과하여 보증금에 남는 것이 없는 경우, 재건축사업에 따라 신탁등기가 이루어진 후에 신탁회사의 승낙없이 비로소 임대차계약이 체결된 경우라면 임차인은 보증금 반환을 명도청구에 대한 항변으로 주장할 수 없게 됩니다.

4. 임차권자 등에 대해 손실보상을 인정하지 않는 현행 법령의 문제점

현행법령의 해석상으로는 임차권자 등에 대해 보증금 등을 제외하고 영업권 손실보상 등이 전혀 인정되지 않는 것으로 해석될 수밖에 없습니다. 이와같이 재건축사업과 재개발사업의 임차인 들 사이에 손실보상에 대해 현저히 차이가 발생하는 것은 공익사업법상의 손실보상 규정의 준용여부에 따른 것인데 이러한 도시정비법의 규정체계에 대해서는 많은 비판이 나오고 있는 것이 사실입니다.

하지만 법령이 개정되거나 위헌 결정을 받기 전까지는 여전히 재건축사업의 임차인이 (조합 규약에 의한 경우가 아니라면) 영업권 등의 손실보상을 받을 가능성은 희박하다고 볼 수 밖에 없기 때문에 이러한 점을 고려하여 재건축사업 구역 내의 임차인은 재건축사업 구역 임대차 계약 및 해지시 신중을 기울여야 할 것입니다.

이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.