부동산 양도담보의 효력과 청산절차
양도담보 설정 후 10년이 경과한 경우 청산절차에 관하여
1. 김씨는 건물을 신축하던 중 자금난을 겪게 되자 이씨로부터 1억 원을 차용하면서 이씨와 김씨 소유의 A부동산에 대한 양도담보계약을 체결하고 대여금의 담보목적으로 이씨에게 A부동산의 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 이후 김씨는 실종되었고 김씨에 대한 이씨의 대여금채권의 변제기는 10년이 경과하였다.
3. 김씨의 또다른 채권자였던 박씨는 이씨가 대여금채권 변제기 10년 경과에 따라 A부동산의 소유권을 확정적으로 취득하였으므로 가등기담보법에 따른 청산금을 김씨에게 지급할 의무가 있고 동시에 김씨의 청산금지급청구권 권리를 대신하여 행사하는 김씨의 채권자인 자신에게도 역시 이를 지급할 의무가 있다고 주장하며 이씨에 대하여 청산금지급을 구하는 소송을 제기하였다.
(1) 가등기담보법이 적용되는 양도담보의 형태
가등기 담보법은 대여금채권을 담보할 목적으로 채권자에게 부동산의 가등기를 설정해주거나 소유권이전등기를 마친 경우 그 채권자와 채무자의 법률관계를 규율하기 위한 규정입니다. 채권자가 대여금 채권 담보목적으로 채무자로부터 부동산의 소유권등기를 이전받음으로 인해 양도담보관계가 성립하는데 채권자는 대여금 채권의 변제기가 지난 후에 가등기담보법에서 정하는 절차에 따라 그때까지의 대여금 및 이자채무를 공제하고 남은 청산금을 채무자에게 지급함으로서 담보목적으로 소유권이전등기를 한 부동산의 소유권을 확정적으로 취득할 수 있으며 채무자는 변제기간이 지난 후 청산금채권을 변제받을 때까지 그 피담보채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
(2) 변제기로부터 10년이 경과한 경우 양도담보의 효력
채무자는 변제기 이후 채권자가 청산금을 지급하기 전까지 언제라도 채권자에게 대여금 및 지연이자를 변제하고 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있지만 만약 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우에는 더 이상 채권자에게 소유권이전등기의 말소를 구하지 못하고 부동산의 소유권은 확정적으로 채권자에게 귀속됩니다.
위 10년의 기간은 제척기간으로 그 기간의 경과 자체로 채무자의 소유권이전등기 말소청구권은 확정적으로 소멸하게 됩니다.(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다47074 판결)
(3) 변제기로부터 10년이 경과한 경우 채권자의 청산금지급의무의 소멸여부
다만 변제기로부터 10년의 기간이 경과하여 채무자의 소유권이전등기말소청구권이 소멸한다고 하더라도 여전히 채권자는 채무자에 대해 그때까지의 대여금채권 및 지연이자를 공제하고 남은 청산금을 지급할 의무가 있고 채무자는 채권자에게 그 지급을 청구할 수 있다고 보아야 합니다.(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다215947판결)
(4) 채무자의 청산금지급청구권을 채무자의 다른 채권자가 대신 행사할 수 있는지 여부
채무자의 다른 채권자는 채무자의 위 청산금지급청구권을 대신 행사하면서 소유권을 확정적으로 취득한 양도담보권자에 대하여 청산금을 자신에게 지급할 것을 구할 수 있고 양도담보권자는 이미 대여금채권 및 이자가 부동산의 시가를 초과하였다는 사정이 없는 이상 이러한 채무자의 다른 채권자가 구하는 청산금 지급청구를 거절할 수 없습니다.
위 사례에서도 박씨는 채무자인 김씨의 채권자로서 김씨가 이씨에 대하여 가지는 청산금지급청구권을 대신 행사할 수 있고 이씨는 김씨의 권리를 대신 행사하는 박씨의 청구를 거절할 수 없습니다.
(5) 가등기담보법에 따른 청산절차의 엄격성
가등기담보법은 가등기담보계약 등의 법률관계를 명확히 하여 채무자를 보호하고 채권자 및 후순위권리자와 이해관계인과의 법률관계를 합리적으로 조정하는 데 그 입법취지가 있는바 채권자는 반드시 청산절차를 거쳐 청산금을 채무자에게 지급해야 할 의무가 있습니다. 만약 채무자가 양도담보권자에게 청산금지급청구권을 행사하지 않는다고 하더라도 청산금지급청구권은 채무자의 일신적, 전속적 권리라고 볼 수 없으므로 청산금지급청구권은 채권자대위권의 객체가 될 수 있습니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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