채권자가 채무자에 대한 담보를 포기한 경우
물상보증인이 채권자에 대해 취할 수 있는 조치는?
1. A회사는 B회사에 30억 원을 대출하면서 그 담보로 B회사 소유 부동산과 물상보증인인 C회사 소유 부동산에 채권최고액 39억 원의 공동근저당권을 설정하였다.
2. A회사는 다시 B회사에게 9억원을 대출해주면서 새롭게 B회사 소유 부동산에 채권최고액 11억 5천만원의 근저당권을 설정하였다.
3. B회사가 대출금을 상환하지 못하자 A회사는 위 B회사 소유 근저당권들에 대한 임의경매개시신청을 하였다.
4. 그후 A회사는 B회사 소유 부동산들에 대한 경매신청을 취하해주는 대신 B회사는 소유 부동산을 임의매각하여 A회사에게 40억 원을 변제하였는데 당시 A회사와 B회사는 그 40억 원으로 채권최고액 11억 5천만원의 후순위 근저당권 채권의 변제에 먼저 충당하고 나머지 돈으로 채권채고액 39억 원의 선순위 근저당권의 채권 중 원금에 모두 충당하였다(B회사의 변제로 A회사에 대해 남은 채무는 선순위 근저당권의 채권 중 연체이자 5억원이었다)
5. 한편 D회사는 물상보증인인 C회사 소유 부동산의 후순위근저당권자로서 C회사 소유 부동산에 대해 임의경매신청을 하였는데 그 임의경매절차에서 경매대가 전부는 선순위 근저당권자인 A회사가 연체이자인 5억 원에 대해 배당을 받았고 D회사는 전혀 배당을 받지 못하였다.
6. 이에 D회사는 A회사가 종전 임의환가에 따른 변제를 통해 선순위 근저당권이 아닌 후순위 근저당권에 충당을 함으로서 물적담보인 선순위 담보물권을 포기하였기 때문에 물상보증인인 C회사 소유 부동산의 임의경매절차에서는 우선변제권에 기한 우선배당을 주장할 수 없다고 하면서 경매법원이 결정한 배당표에 대한 이의소송을 제기하였다.
(1) 임의환가에 따른 피담보채무 변제의 효력
채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산에 공동근저당권이 설정된 후 공동담보의 목적 부동산 중 채무자 소유 부동산을 저당권 실행이 아닌 제3자에게 매각하여 그 대가로 피담보채권의 일부를 변제하는 경우 공동근저당권자는 변제받은 금액에 관하여는 더 이상 물상보증인 소유 부동산에 대한 경매 등의 환가절차에서 우선변제권을 행사할 수 없습니다.(대법원 2018. 7. 11. 선고 2017다292756판결)
(2) 물상보증인의 부동산이 경매개시되어 매각된 경우 채무자에 대한 권리
한편 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 공동저당으로 채권자에게 제공된 가운데 물상보증인 소유부동산이 먼저 경매되어 그 매각대금에서 선순위 공동저당권자가 변제를 받은 때에는, 물상보증인은 채무자에 대하여 구상권을 취득함과 동시에 변제자대위에 의해 채무자 소유 부동산에 대한 선순위 공동저당권을 대위취득하게 됩니다. 또한 그 물상보증인 소유 부동산에 대한 후순위 저당권자는 물상보증인이 대위취득한 채무자 소유 부동산에 대한 선순위 공동저당권에 대하여 물상대위를 할 수 있습니다.(대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다221777, 221784판결)
(3) 채무자의 담보권을 포기하는 채권자의 행위에 대한 물상보증인의 책임
위 물상보증인의 변제자대위에 대한 기대권은 민법 제485조에 의해 보호되어, 채권자가 고의나 과실로 담보를 상실하게 하거나 감소하게 한 때에는 특별한 사정이 없는 한 물상보증인은 그 상실 또는 감소로 인하여 상환을 받을 수 없는 한도에서 면책 주장을 할 수 있습니다. 특히 채권자가 물적 담보인 담보물권을 포기하거나 순위를 불리하게 변경하는 것은 담보의 상실 또는 감소행위에 해당합니다.
결국 채권자가 공동저당권을 설정한 채무자 소유 부동산 중 담보 일부를 포기한 경우 물상보증인은 채권자의 담보감소행위로 인해 물상보증인이 변제자대위로 인해 상환받을 수 없는 한도에서 책임을 면하게 되고 이 범위 내에서 채권자는 물상보증인 소유 부동산에 대해 우선변제권에 의해 우선배당을 받을 수 없게 됩니다.
(4) 임의 변제충당을 한 후 B회사에 대한 저당권을 포기한 A회사의 물상보증인 C에 대한 권리행사 가능성
즉 위 사례에서 채권자 A회사는 앞선 임의환가절차를 통해 B회사로부터 채무를 변제받는 것은 가능하지만 그 채무변제충당은 물상보증인인 c회사와의 공동저당권의 피담보채권에 충당했어야 함에도 이를 충당하지 않고 후순위 근저당권에 충당함으로서 담보물권을 포기하였으므로 물상보증인인 C회사 소유 부동산의 임의경매절차에서는 A회사는 후순위 근저당권자인 D회사에 대해 우선변제권을 주장할 수 없고 A회사에게 배당된 경매대가 5억 원은 모두 회사에게 배당되는 것으로 배당표가 경정되어야 할 것입니다.
이와 같이 채무자와 물상보증인 사이에 공동저당권이 설정된 경우에는 채무자 소유 부동산의 경매대가가 우선 변제충당되고 물상보증인은 채무자에 대해 구상권 행사 및 변제자대위를 할 수 있다는 점에서 배당관계가 복잡해질 수 있습니다. 배당관계에 있어 이러한 점을 고려하여 채무에 대해 물적담보를 제공한 물상보증인은 본인의 권리를 구제할 수 있는 방법에 어떠한 것이 있을지 충분히 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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