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매거진 변호사의 눈으로 보는 부동산분쟁

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by 문석주 변호사 Feb 21. 2019

지역주택조합사업이 불가능해진 경우 시공사의 책임은?

조합원은 시공사와 공인중개사에게 손해배상청구를 할 수 있을까?

1. A회사는 ㄱ지역 일대에 아파트를 건립하는 아파트개발사업을 계획하고 ㄱ지역 사업부지를 대상으로 하는 지역주택조합을 설립한 후 조합과 시행대행계약을 체결하였다.

2. 이후 A회사는 지역주택조합의 조합원을 모집하였는데 그 과정에서 공인중개사는 김씨등에게 조합원 지위를 취득할 것을 권유하였고 이에 김씨 등은 지역주택조합의 조합원가입계약을 체결하였다.(이 과정에서 김씨 등은 공인중개사에게 프리미엄이라는 명목으로 금전을 지급하였다)

3. 한편 B회사는 조합과 주택공사도급가계약을 체결하였으나 이후 지역주택조합은 조합설립인가를 받지 못하고 있다.(ㄱ지역은 조합 설립 후 뉴타운사업 후보지로 선정되고 재정비촉진지구로 지정되면서 지역주택조합방식에 의한 사업의 추진은 불가능하게 되었다)

4. 지역주택조합 사업이 좌초되자 조합원가입계약을 체결한 조합원들은 지역주택조합 사업이 불가능하다는 사실을 알고 있음에도 이를 숨기고 조합원가입계약을 체결함에 따라 조합원 분담금 대출금 이자에 상당하는 손해를 입었으므로 B회사가 위 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하면서 B회사를 상대로 손해배상청구를 청구하였다.

5. 조합원들은 추가로 조합원가입계약을 중개한 공인중개사를 상대로 공인중개사로서의 주의의무를 위반하여 조합원지위를 중개함으로써 지급한 프리미엄 상당의 손해를 입었다고 주장하면서 이에 대한 손해배상 청구를 하였다.

(1) 지역주택조합과 시공사의 관계에 관하여

지역주택조합은 일정 지역에 거주하는 주민들이 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합을 말합니다. 지역주택조합은 조합설립인가를 받고 시공사와 공동으로 주택건설사업을 시행하기 위하여 관할관청으로부터 사업계획승인을 받은 경우 그 지역주택조합과 시공사는 공동사업주체로서 주택법령에 따라 대외적인 손해배상책임 등을 공동으로 부담하게 될 수 있습니다. 나아가 시공사는 동업약정 관계에 의한 민법상 조합 구성원으로서의 책임을 지게 될 수 있으며, 이러한 경우에는 지역주택조합이 조합원들에게 부담하는 고지의무는 시공사도 함께 부담한다고 볼 수 있습니다.(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709판결)

(2) 고지의무를 이행하지 않음에 따른 부작위 손해배상책임의 인정범위에 관하여

민법상 손해배상책임이 인정되기 위해서는 작위의무 있는자가 그것을 방지하여야 할 여러 조치를 취하지 아니하는 부작위로 인하여 불법행위자의 실행행위를 용이하게 해야만 합니다. 여기에서 작위의무는 법적인 의무를 가리키므로 적어도 상대방에게 부작위에 대한 책임을 묻기 위해서는 법령상, 계약상 관계가 인정되어야 합니다.

(3) 시공사의 손해배상책임 인정 여부

시공사는 일반적으로 조합설립인가 후부터 정식으로 공사도급계약을 체결하고 시공업무를 그 권한과 책임으로 하는 경우라 많습니다. 따라서 지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서 조합원의 모집, 홍보, 관리 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고 시공사는 다만 지원, 협조하기로 한 경우에는 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐만 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임을 지지 않는다고 보아야 합니다.(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709판결)

결국 조합설립인가 이전에는 조합과 함꼐 시공사를 상대로 손해배상책임을 묻는 것은 실질적으로 쉽지 않습니다.

(4) 공인중개사의 주의의무

부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사, 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903판결)

(5) 공인중개사의 중개의무 위반에 따른 손해배상 책임

위 사례에서 공인중개사가 조합원가입계약을 중개할 때에는 아직 ㄱ지역이 주택재개발을 위한 정비구역으로 지정된 적이 없고 조합원가입계약을 체결한 이후에야 비로소 ㄱ지역이 뉴타운사업에 따른 재정비촉진구역으로 지정되었습니다. 즉 공인중개사는 재정비촉진구역으로 지정된 이후에야 비로소 지역주택조합방식으로는 아파트 건축이 불가능하게 된 사실을 알 수 있으므로 공인중개사에게 미래에 ㄱ지역이 재정비촉진구역으로 지정될 것이라는 점을 설명햐여야 할 의무가 있다고 볼 수 없습니다.

결국 공인중개사에게도 중개의무 위반에 따른 손해배상책임을 묻는 것은 어렵습니다.

(6) 지역주택조합사업의 위험성

결국 위 사례에서 지역주택조합과 조합원가입계약을 체결하고 조합원분담금을 납부한 조합원들은 지역주택조합사업이 좌초됨에 따른 대출이자, 추진비용 등의 손해를 고스란히 떠안을 수밖에 없습니다. 물론 시행대행사를 상대로 손해배상책임을 묻는 것은 가능하나 대부분의 시행대행사는 영세하고 자금사정이 좋지 못하므로 시행대행사를 상대로 충분한 배상을 받지 못하는 경우가 많습니다. 시공사나 공인중개사에게 책임을 묻는 것 역시 앞서 본 바와 같이 지역주택조합설립 인가가 나지 않거나 명백한 과실책임이 입증되지 않는다면 사실상 어렵다고 보여집니다.

지역주택조합사업은 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점에서 큰 관심을 불러일으키고 있는 것이 사실입니다. 그러나 아직까지는 높은 수익률에 비해 재건축, 재개발사업에 비해 불확실한 위험성이 크므로 이러한 지역주택조합사업의 특수성을 고려하여 조합원가입계약 체결에 신중해야 할 것입니다.

이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.