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by 문석주 변호사 Mar 07. 2019

상가임대차계약 분쟁 1위 권리금분쟁

권리금 분쟁에 관하여(1)

2018년 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 상가임대차 분쟁 중 압도적인 1위를 차지한 부분이 바로 권리금 분쟁이라고 합니다. 권리금 분쟁은 임대인과 임차인의 입장이 가장 첨예하게 대립하는 부분이면서도 쉽게 합의하거나 조정이 되지 않는 복잡한 문제 중 하나입니다.

권리금의 법률상 정의는 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"를 말합니다. 법률상의 정의는 복잡하지만 간단히 말하면 결국 권리금이란 임차인이 그동안 점포에서 영업을 함으로 형성된 영업가치를 뜻하는 것이라고 볼 수 있습니다.

현실에서 이 권리금이라는 것은 점포의 주인인 임대인과 임차인 간에 주고받는 것이 아니라 종전 임차인과 새 임차인 사이에 주고받게 됩니다. 결국 종전 임차인에게 권리금을 주고 점포에 새롭게 입점한 임차인은 이후에 들어오는 임차인에게 다시 권리금을 받을 수 있을 것이라는 기대를 가지고 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급하게 되는 것입니다.

권리금이라는 것이 보통 소액이 아니라 적게는 몇 천만원 많게는 수 억원 단위에서 결정되는 것이기 때문에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 종료하게 되는 시점에서 권리금 문제는 필연적으로 발생할 수밖에 없습니다.

임대인의 입장에서는 자신이 권리금계약의 당사자도 아니며 임차인으로부터 권리금을 지급받은 것도 아닙니다. 권리금은 단지 임차인들간에 오고가는 금전인데 본인이 왜 임차인의 권리금을 책임져야 하는지 황당해하는 경우가 대부분입니다. 임차인의 입장에서는 전임차인에게 고액의 권리금을 지급하고 점포에 들어왔는데 권리금 회수 없이 점포에서 쫓겨나는 것은 억울하다는 주장을 할 수 있습니다. 이처럼 분쟁이 첨예하게 대립하는 이유는 임대인이나 임차인의 위와같은 주장들이 아무 터무니없는 억지가 아니라는 것입니다.

한국의 경우 권리금 문제는 임대인과 임차인 간에 극한의 대립이 발생하는 부분이나 외국의 경우에는 권리금 분쟁이 한국만큼 심각하지 않습니다. 그 이유는 서양의 경우에는 영업양도의 자유를 인정하는 등 영업권리에 대한 강한 보호를 하고 있기 때문입니다. 임차인은 권리금을 자유롭게 영업권을 양도하거나 임차권을 양도하는 방법으로 회수할 수 있고 굳이 권리금 요구를 임대인에게 할 필요가 없습니다.

우리나라의 수많은 권리금 분쟁은 단지 권리금 제도 하나만의 문제때문이 아닙니다. 상가건물임대차보호법상 짧은 임대차보장기간, 임차권 양도의 제한 등 상가임대차법읜 복함적인 문제가 결합되어 발생하는 것입니다. 결국 상가임대차의 전면적인 제도적 보완이 이루어지지 않은 이상 권리금 분쟁에 따른 소송과 다툼은 항상 상가임대차소송의 단골 소재가 될 수밖에 없을 것입니다.

이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.