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by 문석주 변호사 Mar 05. 2019

타인소유 토지를 오랜기간 통행한 경우 - 통행지역권

통행자는 토지 소유자에게 통행할 수 있는 권리를 주장할 수 있을까

A토지의 소유자가 본인 소유 토지 이용을 위해 타인 소유의 B토지를 오랜기간 통행해왔다. 그런데 어느날 B토지 소유자는 본인 소유 B토지 위 통행로를 임의로 막았다. 이 경우 원래 타인 소유 B토지를 통행하던 자는 B토지 소유자를 상대로 통행권이라는 권리를 주장할 수 있을까?

타인 소유의 토지를 통행할 수 있는 주요 근거로는 사인간의 계약, 주위토지통행권을 들 수 있습니다. 이와 더불어 오랜기간 타인 소유 토지를 통행하였다면 타인 소유의 토지를 통행로로 사용한 사람은 타인 소유의 토지를 통행할 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다. 그러한 권리를 우리 법에서는 통행지역권의 시효취득이라고 합니다.

원칙적으로 통행지역권은 통행자와 토지 소유자 사이에 합의와 등기부의 기재가 이루어질 때 성립하는 권리입니다. 그런데 우리 민법에서는 합의 및 등기에 따른 통행지역권과 더불어 오랜기간 통행하였다면 통행지역권의 시효취득을 인정하고 있습니다.

즉 우리 민법 294조에서는 20년간 평온, 공연하게 통행권을 행사해 왔다면 그 통행자는 통행지역권을 취득하고 토지소유자를 상대로 통행지역권의 등기설정을 요구할 수 있고 토지소유자는 임의로 통행로를 폐쇄할 수 없습니다.

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다만 이러한 통행지역권의 시효취득은 토지 소유자 권리에 중대한 제한을 가하는 것이므로 그 요건이 매우 엄격합니다.

첫째로 통행자는 인근 토지의 소유자 등 토지사용권을 가진 자이어야 합니다. 인근 토지를 불법점유하는 자는 다른 토지 소유자에게 통행을 요구할 권리가 없습니다.

지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권으로서 요역지와 승역지 사이의 권리관계에 터잡은 것이므로,피고가 이 사건 토지에 대하여 통행지역권을 주장하려면 이 사건 토지의 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장입증하여야 할 것이다.(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다22725판결)

두번째로 통행자는 스스로 타인 소유 토지에 통로를 개설했어야 합니다. 통로를 개설함이 없이 단순히 오랜기간 타인 소유 토지를 통행했다고 하더라도 통행지역권을 시효취득하는 것은 아닙니다.

원심은 원고가 이 사건 계쟁토지부분의 통로를 인근 주민들과 더불어 통행로로 이용하였을 뿐 이를 스스로 자신 소유의 대지를 위한 통행로로 개설한 사실이 인정되지 않는다고 하여 원고의 통행지역권의 시효취득주장을 배척하였는바, 위 법리 및 증거관계를 기록과 대조하여 검토하면 원심의 위와 같은 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 소론주장과 같은 위법이 있다고 볼 수없으므로, 위 논지도 이유 없다.(대법원 1993. 5. 11. 선고 91다46861판결)

이 사건에 관하여 보건대, 원고가 이 사건 원고 소유의 토지에 출입하기 위하여 이 사건 통행로를 통로로 이용한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 갑 제13(가지번호 포함), 14호증의 각 기재만으로는 원고가 이 사건 통행로를 스스로 개설하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.(대구지방법원 2011. 6. 3. 선고 2010나20073,20080판결)

민법 제294조는 ‘지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 민법 제245조의 규정을 준용한다’고 규정하고 있으므로, 통행지역권을 시효취득하려면 요역지의 소유자가 타인의 소유인 승역지 위에 통로를 개설하여 그 통로를 사용하는 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 동안 계속되어야 한다. 따라서 원고가 이 사건 통로를 개설하였다는 점에 관하여 주장·입증이 없는 이상 위 주장사실 만으로는 지역권을 시효취득 하였다고 볼 수 없으므로 위 주장은 이유 없다.(서울남부지방법원 2009. 4. 30. 선고 2008가합18803판결)

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세번째로 평온, 공연하게 20년간 통행권을 행사했어야 합니다.

민법 제294조의 규정에 의하면 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 민법 제245조의 규정을 준용하도록 되어 있으므로, 통행지역권은 요역지의 소유자가 승역지 위에 도로를 설치하여 승역지를 사용하는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속된 경우에 한하여 그 시효취득을 인정할 수 있다 할 것이다(대법원 1992.9.8. 선고 92다20385 판결, 대법원 1993.5.11. 선고 91다46861 판결, 대법원1995.1.20. 선고 94다42525 판결, 대법원 1995. 6. 13. 선고 95다1088, 95다1095판결)

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만약 통행자가 위에서 말씀드린 요건을 갖춰 인근 토지의 소유자로서 통로를 개설하여 20년간 통행권을 행사하였다면 그 통행자는 토지 소유자를 상대로 통행지역권의 등기를 요구할 수 있고 토지 소유자는 통행권을 시효취득한 통행자의 통행을 임의로 방해할 수 없습니다.

한편 통행지역권을 취득한 통행권자라고 하더라도 토지에 도로 설치 및 사용에 의하여 토지 소유자가 입은 손해는 보상해야 하며 이전에 특별히 대가에 대한 합의가 없었다는 사정만으로 무상 통행을 주장할 수는 없습니다.

도로 설치에 의한 사용을 근거로 영구적인 통행지역권이 인정되는 통행지역권의 취득시효에 관한 여러 사정들과 아울러 주위토지통행권과의 유사성 등을 종합하여 보면, 종전의 승역지 사용이 무상으로 이루어졌다는 등의 다른 특별한 사정이 없다면 통행지역권을 취득시효한 경우에도 주위토지통행권의 경우와 마찬가지로 요역지 소유자는 승역지에 대한 도로 설치 및 사용에 의하여 승역지 소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다고 해석함이 타당하다.(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479판결)

이상에서 보는 바와 같이 법원은 단순히 타인소유의 토지를 오랫동안 통행하였다는 이유로 통행권의 시효취득을 인정함에는 엄격한 태도를 유지합니다. 왜냐하면 오랜기간 통행만으로 영구적인 토지의 통행권을 인정하는 것은 토지 소유자에게는 중대한 권리의 제한에 해당하기 때문입니다.

결국 통행권자가 장기간 통행로로 사용함을 이유로 하여 통행지역권의 시효취득을 주장하려면 통로를 개설하고 20년이 넘는 기간동안 평온, 공연하게 통행함을 입증해야 하고 토지 소유자는 통행이 장기간 이루어질 경우 통행권이 인정될 가능성이 높아지기 때문에 미리 통행에 제한을 가하는 조치를 취해야 할 것입니다.

이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.