상가 임차인의 권리금 회수 방법
권리금 분쟁에 대해(2)
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권리금계약이 임차인들간에 체결되고 권리금의 교부도 임차인들끼리 이루어진다는 점에서 임차인은 점포에서 퇴거할 때 임대인으로부터 권리금을 반환하라는 청구는 할 수 없습니다. 임대인은 임대차계약에 따라 임차인이 점포를 사용, 수익할 수 있도록 할 의무만을 부담할 뿐이고 권리금계약에 의한 어떠한 계약상 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 결국 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 새로운 임차인을 구해 영업을 양도하고 그로부터 권리금을 교부받아야 합니다.
상가건물 임대차보호법에서도 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 권리를 인정하고 있습니다. 종전 임차인은 임대차계약이 종료시까지 신규임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 교부받을 수 있고 임대인은 임차인의 이러한 권리금 회수행위를 방해해서는 안됩니다. 임대차보호법에서는 구체적으로 임대인의 권리금회수방해행위를 열거하고 임대인이 법에서 열거한 방해행위를 하면서 임차인의 권리금 회수를 어렵게 한 경우에는 임대인이 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있습니다.
임대차보호법에서 정하고 있는 대표적인 권리금회수기회 방해행위는 3가지입니다.
1. 신규임차인으로부터 임대인이 권리금을 요구하는 행위
2. 신규임차인으로 하여금 종전 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
임대인이 임대차보호법에서 정하고 있는 위와 같은 대표적인 방해행위를 함으로서 종전임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우 임대인은 종전임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해 주어야 합니다. 특히 임대인은 임대차보호법에서 정하는 위 3가지 구체적인 방해행위가 아니라고 하더라도 그 밖에 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 경우에도 역시 임대인은 임차인에게 손해를 배상해 주어야 합니다.
한편 임대인의 권리금 상당 손해배상 의무에 있어 중요한 쟁점 중에 하나는 임차인이 상가건물임대차보호법에서 정하는 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 도과한 경우(5년, 10년)에도 임대인이 권리금 회수기회를 보장해 주어야 하는지 여부입니다. 아직 대법원의 판단이 명확하게 나온 것은 아니지만 유사한 사례의 고등법원 판례에 따르면 상가건물임대차보호법상 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 도과한 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보장해 주어야 한다고 판단하고 있습니다.
상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 甲이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 乙이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 丙이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 乙에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 임대차계약에 관한 협의가 결렬되자, 甲이 임대차계약 종료 후 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4(이하 ‘보호규정’이라 한다)에서 정한 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 丙을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 위 보호규정의 내용, 입법 취지 등에 비추어, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 아니한다는 사정만으로 위 보호규정이 적용되지 않는다고 볼 수 없어, 甲의 임대차계약에 위 보호규정이 적용(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770, 1787판결)
상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 甲이 임대차기간 종료 전 乙과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 丙 등에게 乙과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 丙 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 丙 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 丙 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 같은 법 제10조 제1항 각호를 준용하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신요구권 행사의 시적 한계를 규정한 같은 조 제2항을 명시적으로 준용하고 있지 않은데, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 자체에 내재된 법원의 법률해석 권한의 폭, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권과의 관계, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 취지 등에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 丙 등은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다.(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968판결)
결국 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 임대차계약기간 종료 전까지 새로운 임차인을 구해서 임대인에게 임대차계약 체결을 주선해야 합니다. 임차인이 새로운 임대차계약을 주선할 경우에는 신규임차인으로부터 권리금을 지급받거나 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 임차인이 임대차 계약기간 종료 전까지 새로운 임차인을 구하는 등의 아무런 조치를 취하지 않는 경우 임차인은 임대인에게 권리금 회수기회가 좌절되었다는 이유로 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 없고 결국 임차인은 임대차계약이 종료된 이후에는 권리금을 확보하지 못하고 점포에서 퇴거하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.
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