brunch

매거진 변호사의 눈으로 보는 부동산분쟁

라이킷 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Mar 09. 2019

임차인의 임대차 계약 주선을 거절할 정당한 이유

권리금 분쟁에 관하여(3)

종전 게시물에서는 상가임대차법상 임차인은 새로운 임차인을 주선하고 권리금을 회수할 수 있고 임대인은 종전 임차인이 새로운 임차인을 주선하고 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 행위를 방해할 수 없다고 설명드린바 있습니다.

권리금 회수기회 보호 - 권리금 보호(2)

그런데 임대인의 입장에서는 항상 종전 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결해야 하는 것일까요? 신규임차인의 자력이나 정체에 의문이 들거나 종전 임차인이 임대차계약상 권리를 위반한 경우에도 임대인은 종전임차인의 새로운 임차인 주선을 무조건 받아들여야 하는 것일까요? 이와 같이 종전 임차인이 임대차기간 중에 임차인의 의무를 위반하거나 주선한 신규임차인의 자력에 합리적인 의심이 들 경우에 상가임대차법에서는 임대인이 종전 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있음을 규정하고 있습니다.

먼저 임대인은 임차인이 임대차기간 중 아래와 같은 임차인의 의무를 위반한 경우 신규임차인과 계약을 체결하지 않을 수 있습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

즉 임대인은 종전임차인이 임대차기간 중 차임을 연체한 경우, 건물 중 일부를 파손한 경우, 일정한 사유가 있어 재건축을 해야하는 경우 등의 사유가 있다면 종전임차인이 권리금을 회수하기 위해 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 것입니다.

또한 상가임대차보호법에서는 신규임차인에게 다음과 같은 사유가 있는 경우라면 임대인에게 임차인의 신규임대차계약 주선을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

종합하면 상가임대차법에서 정하고 있는 위와 같은 사유들이 종전임차인과 신규임차인에게 있는 경우라면 임대인은 신규임차인과의 임대차계약을 거절하는 것이 가능합니다. 종전임차인은 임대인이 위에서 정한 사유들을 근거로 신규임차인과의 임대차계약을 거절한다고 하더라도 임대인에게 그에 대한 책임을 묻는 것은 어렵습니다.

종전임차인의 신규임차인 주선을 거절할 수 있는지 여부와 관련하여 지금까지 첨예하게 대립하고 있는 부분은 바로 상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신청구권이 보장되는 기간 이후에도 임차인은 임대인에게 신규임차인을 주선하고 권리금을 회수할 기회를 보장받느냐 하는 것입니다.

이와 관련하여 대법원의 명시적인 입장이 정리된 판결은 아직까지 없습니다. 다만 위 문제를 구체적으로 다룬 몇가지 하급심 판결이 존재합니다. 과거에는 임차인의 갱신청구권 보장기간이 도과하면 임대인은 종전임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의무가 없다고 보는 경향이었으나 최근에는 갱신청구권 보장기간이 도과하였다고 하더라도 임대인은 종전임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의무가 있다고 판단하는 사례가 늘고 있습니다.

임차인의 권리금 회수기회 보호규정 적용 부정 판례

① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인이 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인이 투하 자본 회수 및 영업가처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점, ② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점, ③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.(대전지방법원 천안지원 2016. 9. 6. 선고 2015가단14989(본소), 2015가단111880(반소)판결)

① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점, ② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대임의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 할 수 없는 점, ③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.(울산지방법원 2017. 4. 18. 선고 2016가단51339판결)

① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점, ② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점, ③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.(부산지방법원 2017. 4. 27. 선고 2016가단308223(본소), 2017가단303270(반소)판결)

임차인의 권리금 회수기회 보호규정 적용 긍정 판례

이 사건 임대차계약이 2008. 7. 31. 소외 1과 피고 사이에 체결되어 갱신되어 오다가 2014. 9. 30. 그 임대인 지위가 소외 1로부터 원고와 선정자에게 승계된 후 원고의 해지통고로 2015. 7. 31. 종료된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 이 사건과 같이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 아니한다는 사정만으로 이 사건 보호규정이 적용되지 않는다고 볼 수 없는데, 그 이유는 다음과 같다. 따라서 이 사건 임대차계약이 5년을 경과하였지만 이 사건 보호규정이 적용될 수 있으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.(대구고등법원 2017. 10. 26 선고 2016나1770, 1787 판결)

상인이 영업을 하기 위해 일정 기간 동안 일정한 이자를 주고 돈을 빌린다면, 그 소비대주는 ‘대여기간 동안의 이자’라는 수익을 얻고, 변제기에 대여금을 그대로 반환받을 뿐이다. 화폐에 그 명목가치 외에 다른 가치가 추가되는 일은 없기 때문이다. 그러나 상인이 영업을 하기 위하여 일정 기간 동안 일정한 차임을 주고 상가건물을 빌리는 경우는 사정이 다르다. 화폐와 달리 유형자산인 상가건물에는 그 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적될 수 있기 때문이다. 이는 상가건물의 가치상승을 일으킨다. 임대차계약이 종료되면, 임차인으로서는 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수밖에 없고, 임대인은 이자에 대응하는 차임 외에 임차인의 노력으로 만들어진 상가건물의 가치상승분을 독식함으로써 일종의 불로소득을 취한다. 위와 같은 배분 상황을 정의롭지 못하다고 본 입법자는 이를 교정하기 위하여 이 사건 법률조항을 신설하는 결단을 하였다. 그럼에도 불구하고 법원이 이 사건 법률조항에 제10조 제2항을 유추적용하여, 그 적용 범위를 축소시키는 것은 위 2)항에서 본 사정에 비추어 이 사건 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것으로 보인다.(대전지방법원 2017. 5. 19.선고 2016나108951판결)

이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 계속 갱신되어 오다가 5년이 경과하였을 무렵에 종료된 사실은 앞서 보았다. 그리고 최소 E이 체결한 때로부터 임대차기간 5년이 모두 지났음은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 이 사건과 같이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 더 이상 인정되지 아니한다는 사정은 이 사건 보호규정의 적용에 하등의 영향을 미칠 수 없다. 이유는 다음과 같다. 따라서 이 사건 임대차계약이 5년을 경과하였지만 이 때부터 비로소 이 사건 보호규정이 적용되어야 하므로, 이에 반하는 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.(울산지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017가단62114판결)

상가임대차보호법 체계상 임차인의 계약갱신청구권 보장기간이 도과하는 경우에 권리금 회수기회 보장 규정 적용을 배제됨을 명시적으로 인정하는 조항은 포함되어 있지 않습니다. 결국 권리금 회수기회 보장 규정의 배제를 명시적으로 정하지 않았음에도 불구하고 이를 유추적용하여 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것은 상가임대차보호법 입법취지가 왜곡되는 결과로 이어집니다. 따라서 임차인의 갱신청구권 요구기간(5년, 10년)이 도과했다고 하더라도 권리금 회수기회 보장 규정은 적용된다고 보는 것이 타당할 것입니다.

정리하면 원칙적으로 임대인은 임차인과의 임대차계약이 종료하는 경우 임차인이 권리금 회수를 위해 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의무가 있습니다. 다만 앞에서 언급한 임차인의 의무를 위반한 경우, 주선한 신규임차인의 자력이나 정체에 합리적인 의심이 들어 임대차계약을 체결하지 못할 사정이 있는 경우에는 임대인은 임대차계약을 거절할 정당한 사유를 주장하여 종전 임차인이 주선한 임대차 계약 체결을 주장할 수 있을 것입니다. 이러한 임차인의 권리금회수기회 보장규정은 단지 상가임대차보호법상 계약갱신청구권 행사시간(5년, 10년)이 도과하였더라도 배제되는 것은 아니라고 보아야 할 것입니다.

이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.