임차인이 차임연체를 한 경우 임대인의 대처방법은?
상가임대차계약에서 3기 이상 차임을 연체한 경우
Q : 상가 임차인이 3기 이상 차임연체를 했는데 차임 지급을 독촉하니 그 중 일부를 지급하였습니다. 그런데 더 이상 임차인을 신뢰할 수 없어 임대차계약을 해지하고 점포를 인도받고 싶습니다. 가능할까요?
A : 상가건물 임대차보호법 제10조의 8에서는 임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 경우 이를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있음을 정하고 있습니다. 즉 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하는 경우 임대인은 임대차계약 중간에 임대차계약을 해지하고 임차인에게 점포를 인도해 달라는 요구를 할 수 있는 것입니다.
임대인에게 해지권이 발생되는 요건인 3기 이상의 차임 연체는 반드시 연속적일 필요도 없습니다. 또한 차임 중 일부를 조금씩 미지급하여 그 연체차임액의 총액이 3기의 차임액을 초과하게 되면 역시 임대인에게 해지권이 발생합니다.
다만 차임 연체를 원인으로 하는 해지권은 3기 이상의 차임 연체라는 사실이 존속 중일 때에만 행사할 수있습니다. 결국 3기 이상의 차임 연체가 있었지만 이후 일부 연체차임을 지급하여 현재 연체차임액이 3기에 달하지 않는다면 임대인은 해지권을 행사할 수 없습니다.
이와 달리 연체차임이 3기에 달한 상태에서 이미 임대인이 해지권을 행사하였다면 그로서 임대차계약을 해지되는 것이고(차임연체를 원인으로 하는 해지의 의사표시가 담긴 내용증명 송달) 이후 임차인이 연체차임 중 일부를 변제하여 연체차임이 3기에 달하지 않게 되었다고 하더라도 이미 발생한 해지권이 소멸하는 것은 아닙니다.
결국 위 사례에서 의뢰인은 3기 이상의 차임연체가 있었다는 사실만으로 (이후 일부 연체차임이 지급된 이상)해지권을 행사하는 것은 불가능한 것입니다.
다만 의뢰인은 3기 이상의 차임연체가 있었다는 사실을 근거로 임대차계약기간 만료 후 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 임차인은 원칙적으로 10년의 임대차기간 동안에 임대인에게 임대차계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 특별한 사정이 없는한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조)
그런데 임차인이 3기에 이르는 차임액을 연체했던 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호) 해지권을 규정하는 조항이 '차임연체액인 3기에 달하는 때'라고 정한 것에 비해 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있음을 정한 조항이 '3기에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 정한 것에 비추어 임차인의 계약갱신요구 거절은 계약갱신요구 당시에 반드시 3기의 차임이 연체된 사실이 없더라도 과거에 3기의 차임을 연체한 사실만으로 가능한 것입니다.
결국 위 의뢰인도 현재로서는 임차인의 연체차임액이 3기에 달한 상태는 아니기 때문에 해지권을 행사할 수 없습니다. 다만 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있기 때문에 이후 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 경우 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 수 있고 계약 종료 후 임차인이 권리금 회수기회 보장을 요구하면서 새로운 임차인을 주선하는 경우 이러한 임차인의 권리금보장 요구를 거절할 수 있게 되는 것입니다.
이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.
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