건물명도소송에서 점유이전금지가처분의 중요성
악성임차인에 대한 대처방안
1. 임대인 중 한분이 임차인 문제로 상담을 오셨습니다. 차임을 몇 달째 밀려있는 임차인이 있어 계약해지 통보를 하고 집을 비워달라고 했더니 이를 무시하고 계속해서 집을 점유하고 있어 건물명도 소송 중이라고 하였습니다. 임대인이 임차인에게 수차례 연체 차임을 지급하라고 요구하자 임차인은 되려 큰소리치며 보증금이 있으니 보증금에서 공제하면 될 것 아니냐, 무엇 때문에 자꾸 차임을 지급하라고 독촉하느냐 라고 하면서 오히려 임대인을 나무랐다고 하였습니다.
2. 이에 임대인은 임차인을 상대로 차임연체를 원인으로 임대차계약을 해지하고 건물명도 소송을 제기하였습니다. 보증금이 있다고 하더라도 보증금에서 차임을 공제하는 것은 임대인의 선택사항이므로 임차인은 보증금을 이유로 차임 지급의무를 면하지 못하고 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기의 차임을 연체하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있으므로 임대인분의 건물명도 청구에는 특별한 문제가 없어 보였습니다.
3. 그런데 명도소송에서 임차인은 건물을 다른 사람에게 이미 점유를 이전했으므로 본인은 현재 건물을 점유하고 있지 않다고 주장하기 시작했습니다. 임대인은 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하면서 사전에 점유이전금지가처분 신청을 하지 않았고 결국 임차인을 상대로 하는 소송은 임대인이 패소하게 될 위험에 처하게 되자 변호사 사무실을 찾아오게 된 것입니다.
4. 임차인에 대한 건물명도 소송을 제기하기 전 임차인에 대해 점유이전금지가처분 결정을 받아두는 것은 중요합니다. 점유이전금지가처분은 임차인이 건물을 다른 사람에게 점유이전하는 것을 금지하는 법원의 결정입니다. 만약 가처분 이후 임차인이 다른 사람에게 점유를 이전했다 하더라도 이러한 점유이전은 효력이 없고 임대인은 여전히 가처분 당시 점유자인 임차인을 상대로 건물명도를 구할 수 있게 됩니다.
5. 건물명도 소송 중이나 판결 확정 이후 임차인이 점유를 이전한 경우에도 여전히 판결의 효력을 새로운 점유자에게 미치게 할 가능성도 있으나 최악의 경우 새로운 점유자를 상대로 건물명도소송을 다시 제기해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이번에 상담을 한 임대인의 경우에는 일단 현재 상태에서 가처분을 신청한 후 새로운 점유자를 건물명도 소송에서 강제로 참여시키는 방법을 제안해 드렸습니다.
6. 점유이전금지가처분을 받아두지 않고 건물명도 소송을 제기하는 경우 소송은 기약없이 길어질 수 있고 경우에 따라서는 다시금 소송을 제기해야 하는 경우도 발생합니다. 최악의 경우 1년 가까이 건물을 인도받지 못한 상태에서 보증금도 다 공제되고 손실이 매달 눈덩이처럼 불어나는 상황에 직면할 수도 있습니다.
7. 이러한 경우를 대비하여 임대인이 임차인을 상대로 건물명도 소송을 제기할 때는 반드시 점유이전금지가처분결정도 미리 받아두어야 함을 다시 한번 강조드립니다.
2019. 4. 11.
변호사 문석주
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