임대인이 원상회복을 문제삼으며 보증금반환을 거부할 때
임대차계약상 임차인의 원상회복의무 및 그 범위는?
Q : 점포 임대차계약이 종료한 후 퇴거하려고 합니다. 그런데 임대인이 원상복구 상태를 문제삼으며 모든 시설물을 철거하기 전까지는 보증금을 반환할 수 없다고 주장합니다. 임차인에게 점포의 원상회복 의무가 있는 건가요? 원상회복 의무가 있다면 원상회복은 어느정도까지 해야되는 건가요?
A : 일반적으로 대부분의 임대차계약서 상에는 "임차인은 임차건물을 인도할 때에는 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구하여야 한다."라는 문구가 기재되어 있습니다. 이러한 문구가 기재되어 있는 경우 임차인은 원칙적으로 임대차계약 종료시 임차건물을 원래의 상태대로 회복하여 이를 임대인에게 반환할 의무가 있습니다.
그런데 만약 임대차계약서상 임대인과 임차인의 특약으로 "임차인은 자신이 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하거나 권리주장을 하지 않는다."라고 정한 경우에는 이는 임차인이 시설한 시설물에 대한 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무는 부담하지 않기로 하는 합의를 한 것이라고 보아야 합니다.
따라서 이와 같이 임차인이 설치한 시설물을 임대인의 소유로 귀속시키기로 하는 약정이 있는 경우 임차인은 별도로 임대인에 대해 원상복구 의무를 지지 않고 임차목적물을 반환할 수 있게 됩니다.
임차인이 임차목적물의 원상복구의무를 지는 경우에도 그 원상복구의 범위가 문제됩니다. 이에 대해 일반적으로 원상회복이라 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용, 수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로 통상적인 사용에 따른 손상에 대해서는 임차인의 귀책사유가 없으므로 원상회복의 범위에 포함하지 않습니다.(서울중앙지방법원 2005가합100279판결)
한편 임차인은 별도의 약정이 없는 한 임차인이 처음 인도받은 상태 그대로 임차목적물을 원상회복하여 반환하면 되는 것이지 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고는 할 수 없습니다.(대법원 원 90다카12035판결) 따라서 임차인이 전임차인의 시설물을 양수받아 본인의 소유로 하지 않은 이상 임차인은 처음 인도받은 상태 그대로 원상회복을 하면 충분할 것입니다.
결국 임대차의 원상복구 분쟁에서 가장 중요한 쟁점이 되는 사항은 임차인이 처음 임차목적물을 인도받은 상태가 어떠했는지 여부 및 임차목적물의 손상이 일상생활의 손상 범위를 벗어나는지 여부가 될 것입니다.
따라서 임차인은 처음 임차목적물을 임대인으로부터 인도받은 후 즉시 임차목적물의 상태를 꼼꼼히 확인하고 모든 부분에 대해 자세히 사진을 찍어 처음 인도받은 상태의 증거를 남기는 것이 이후 임대차종료 시의 원상회복 분쟁에 대비하는 가장 효과적인 방법이라 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 4. 12.
변호사 문석주
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