경매절차에서 명의를 빌려 낙찰받은 경우 부동산의 소유권
명의를 빌려준 자에 대한 부동산 반환청구가 가능할까?
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Q : 부동산경매절차에서 지인과 매각대금을 1/2씩 각 부담하여 부동산을 낙찰받기로 하였습니다. 당시 사정상 제 명의로 부동산을 낙찰받기 어려운 사정이 있어 낙찰은 지인이 단독으로 취득하는 것으로 약정하였습니다. 1년 후 다시 지인으로부터 제가 원하면 언제든지 1/2지분에 대한 이전등기를 해줄 것임을 확약하는 각서를 교부받았습니다. 그런데 이후 그 사람이 부동산의 1/2지분에 대한 반환 요청에 응하지 않고 있습니다. 이 경우 저는 지인에게 부동산 중 1/2지분을 반환해 달라는 요구를 할 수 있을까요?
A : 부동산 경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게되는 사람은 어디까지나 그 명의인입니다. 즉 경매목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득하는 것입니다.(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664판결)
이 경우 매수대금 중 일부를 부담한 사람과 이름을 빌려준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립합니다.
한편 부동산을 매수한 이후 이름을 빌려준 사람이 매수대금 중 일부를 부담한 사람에게 취득 부동산 중 일부가 매수대금을 부담한 사람의 소유이고 원할시 언제든지 부동산 중 일부의 소유권을 이전해 주겠다는 약정을 별도로 했다고 하더라도 이러한 약정은 역시 명의신탁약정의 범주에 포함된다고 볼 것이고 명의신탁약정과는 별도의 반환약정으로 볼 것은 아닙니다.
원칙적으로 부동산실명법 시행 후에(1995. 7. 1. 시행) 경매가 이루어지고 부동산을 낙찰받은 경우 부동산 실명법 제4조에 의해 그 명의신탁약정은 무효로 하고 있으므로 경매절차에서 매수대금 중 일부를 부담한 사람은 이름을 빌려준 사람에게 명의신탁약정을 이유로 하여 부동산 지분 중 일부를 반환하라는 청구를 할 수 없습니다.
또한 매수자금을 부담한 자는 부동산실명법에 의해 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었기 때문에 명의신탁약정이 무효로 인해 매수자금을 부담한 자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것입니다. 따라서 명의를 빌려준 자는 매수자금을 부담한 자에게 부동산 자체가 아니라 지급받은 매수자금만을 돌려줄 의무를 지게 됩니다.(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148, 69155판결)(1995. 7. 1. 이전 명의신탁에 따른 경매의 경우에는 조금 달리 해석됩니다)
결국 상담자의 위 사례도 1995. 7. 1. 이후 경매절차에서 매수자금 중 일부를 부담하여 타인 명의를 빌려 부동산을 낙찰받았으므로 전형적인 명의신탁관계에 해당합니다. 결국 명의를 빌려준 사람이 부동산 중 일부의 지분 이전을 거부할 경우 명의신탁약정 또는 부당이득반환을 이유로 하여 소유권을 이전하라는 청구는 불가능하게 됩니다. 경매절차 후 별도의 지분 이전 약정을 체결했다 하더라도 이러한 약정 역시 명의신탁약정의 범주에 포함된다고 해석되므로 별도의 지분이전약정을 주장하며 반환청구를 하는 것 역시 불가능합니다. 다만 매수자금을 부담한 자는 지급한 매수자금을 부당이득으로 반환하라는 청구를 하는 것은 가능합니다.
2019. 4. 9.
변호사 문석주
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