미등기토지를 시효취득하는 방법은?
건물 대지 중 일부가 미등기토지 경계를 침범한 경우 시효취득주장
1. 김씨는 1990년부터 이씨로부터 A토지 및 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 이씨 소유 A토지에 인접한 B토지는 미등기 토지로서 토지대장상 사정명의인의 구체적인 주소가 누락된 채 1912년 박**이 사정받은 것으로 기재되어 있다.
3. 그런데 측량결과 이씨의 소유 건물은 A토지를 넘어 B토지 일부를 침범하고 있었다.
4. 이씨는 건물 대지의 일부인 B토지 일부에 대해 시효취득을 주장할 수 있을까?
원칙적으로 건물의 대지로 인접 토지의 일부를 점유, 사용해온 경우 그 건물의 소유자는 소유의 의사로 건물의 대지를 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 따라서 건물의 소유자는 그 건물 대지의 점유개시일로부터 20년이 경과한 때에는 건물의 대지 중 인접 토지를 침범한 부분에 대해 인접토지 소유자에 대해 시효취득에 따른 소유권을 이전해 달라는 청구를 할 수 있습니다.
그런데 시효취득을 주장하는 인접토지가 등기부가 존재하지 않는 미등기 토지인 경우가 문제됩니다.
미등기 토지의 경우 시효취득기간 완성만으로 바로 소유권취득효력이 생기는 것이 아니라 이를 원인으로 하여 소유권취득을 위한 등기청구권이 발생할 뿐이므로 미등기토지라고 하여 취득시효기간 완성만으로 등기 없이도 점유자가 소유권을 취득한다고 볼 수는 없습니다. 즉 미등기 부동산에 대한 시효취득을 주장하는 자는 소유권확인소송을 제기하여 이를 근거로 소유권보존등기를 할 수 없습니다. (대법원 1999. 2. 23. 선고 8다59132판결, 대법원 2006. 9. 28. 선고 2006다22074, 22081판결)
결국 시효취득을 주장하는 자는 먼저 인접 토지의 소유자를 찾아내 해당소유자를 대위하여 그 명의로 소유권보존등기를 한 후 비로소 소유자를 상대로 시효취득을 원인으로 소유권이전등기를 할 수 있는 것입니다.
여기에서 문제는 바로 인접토지의 소유자가 존재하는지 여부입니다.
토지대장이 존재하는 경우에는 토지대장의 최초소유자로 등록되어 있는 자나 그 상속인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있습니다.
그런데 문제는 토지대장이 존재하지 않거나 토지대장상 소유자가 누구인지 여부를 확인할 수 없거나 미등기토지의 토지대장상 소유자 표시에 일부 누락된 부분이 있어 대장상의 소유자를 특정할 수 없는 경우입니다.
이와 같이 토지대장상 소유자를 특정할 수 없거나 다른 자료에 의하더라도 미등기 토지의 소유자를 알 수 없는 경우에는 비로소 국가를 상대로 당해 토지 소유권 확인을 구할 수 있습니다.
방법을 나눠서 살펴보겠습니다. 첫째로 토지대장이 존재하지 않거나 토지대장상 소유자가 누구인지 알 수 없는 경우 해당 부동산이 국유재산법상 무주부동산의 요건을 갖추었다면 시효취득을 주장하며 국가를 상대로 시효취득을 원인으로 소유권이전등기 청구를 할 수 있고 확정판결을 근거로 직접(대위할 필요없이) 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.
두번째로 토지대장상 명의인이 기재되어 있으나 인적사항에 대한 기재가 전혀 없어 위 명의인을 대위하여 소유권보존등기신청을 할 수 없는 경우입니다. 이 경우에 시효취득 주장자는 토지대장상 명의인을 상대로 승소판결을 받는다 하더라도 대장상 명의인을 대위하여 소유권보존등기를 할 수 없으므로 국가를 상대로 소유권 확인청구를 할 수 있습니다.
만약 토지대장이 존재하여 소유명의인을 알 수 있으나 인적사항에 대한 기재가 전혀 없어 국가를 상대로 소유권확인청구를 할 수 있는 경우라면 시효취득 주장자는 먼저 국가를 상대로 토지대장상 명의인의 소유권 확인청구를 함과 동시에 토지대장상 명의인을 상대로 시효취득에 따른 소유권이전등기청구를 함으로서 건물 대지인 인접토지 일부에 대한 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.
앞서 본 사례에서도 B토지에 대한 토지대장은 존재하나 토지대장상 명의인인 "박**"에 대한 인적사항이 전혀 기재되어 있지 않아 김씨로서는 "박**"에 대한 시효취득을 원인으로 소유권이전등기를 마친다고 하더라도 "박**'를 대위하여 소유권보존등기를 신청할 수 없습니다. 이 경우 김씨는 먼저 국가를 상대로 B토지가 "박**"의 소유라는 의미의 소유권확인청구를 함과 동시에 "박**"에 대해 B토지 중 일부를 시효취득하였음을 원인으로 소유권이전등기청구를 할 수 있는 것입니다.
미등기토지의 경우 토지대장이 존재하는지 여부, 과거 토지조사서 등이 존재하는지 여부, 토지대장상 소유자의 기재가 있는지 여부 등에 따라 시효취득을 주장할 수 있는 방법이 달라집니다. 따라서 각각의 경우에 따라 적절한 소송방법을 정하여 시효취득소송을 준비해야 할 것입니다.
이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.
상담문의 02-956-4714상담문의
1. 부동산분쟁상담센터(02-956-4714) 전화하여 상담예약
2. 홈페이지(www.solutionlaw.co.kr)에 접속한 후 무료 인터넷상담을 신청
3. 네이버톡톡(https://talk.naver.com/ct/wcd9r7)에 접속하여 상담문의
4. 부동산분쟁상담센터 오픈채팅방(https://open.kakao.com/o/seXPTEW)에 접속하여 상담문의
