매매계약상 매수인 지위 양도와 매도인의 동의
소유권이전등기청구권의 양도에 있어 채무자의 승낙 필요성
Q : 어떤 토지에 대해 매매계약을 체결한 매수인입니다. 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 후 매매계약에 따른 권리를 다른 사람에게 양도하였습니다. 그런데 매도인이 매수인 지위의 양도를 인정하지 않고 있습니다. 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 양도에 매도인의 동의가 반드시 필요한 것인가요?
A : 일반적인 금전채권 등의 양도에 있어서는 단순히 채무자에 대한 통지만으로 양도효력이 발생하고 채권을 양수한 양수인은 채무자에게 직접 돈을 자신에게 지급하라는 요구를 할 수 있습니다. 그런데 부동산 매매계약에서의 소유권이전등기청구권의 양도는 일반적인 채권의 양도와는 달리 생각해야 합니다.
부동산매매계약에서 매도인과 매수인은 서로 일정한 의무를 부담하므로 이행과정에서 신뢰관계가 발생합니다. 특히 매도인은 매매대금 지급을 위한 매수인의 자력, 신용 등 매수인이 누구인지에 따라 계약 유지 여부를 달리 생각할 가능성이 높습니다.(대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167판결)
결국 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 양도는 일반 채권의 양도와는 달리 그 양도에 매도인의 승낙이나 동의가 반드시 필요하다고 할 것이며 매도인에 대한 양도사실이 있었다는 통지만으로 매수인의 지위를 양수한 제3자가 매도인에게 소유권을 이전해 달라는 요구를 할 수 없습니다.
다만 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 양도와 달리 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 반드시 매도인의 동의나 승낙을 받을 필요가 없고 소유권이전등기청구권을 양도하였다는 통지만으로 원 소유자에게 소유권을 이전해 달라는 요구를 할 수 있습니다.(이는 애초에 매매계약과는 달리 시효완성으로 인한 소유권이전등기청구의 경우에는 계약관계나 신뢰관계가 없기 때문입니다)
상담자분의 질문으로 돌아가면 매매계약을 체결한 후 매수인의 지위를 다른 사람에게 양도하려고 한다면 단순히 당사자간의 양도사실만으로 소유권이전등기청구권의 양도효력이 발생하는 것이 아니고 반드시 매도인의 동의나 승낙을 받아야만 합니다. 만약 이러한 동의나 승낙을 받지 못하였다면 매수인 지위 양도효력을 매도인에게 주장할 수 없고 매수인의 지위를 양수한 제3자는 매도인에 대해 소유권을 넘겨달라는 청구를 할 수 없게 되는 것입니다.
2019. 4. 25.
변호사 문석주
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