아파트에서 누수가 발생한 경우 그 책임은?
아파트 노후화에 따른 누수발생 경우 그 책임주체는?
Q : 최근에 비가 오고 난 이후 아파트 천장에서 물이 새는 문제가 발생했습니다. 바로 관리실에 연락하여 누수의 원인을 확인하였으나 관리실은 누수의 원인을 명확히 확인하지 못했습니다. 결국 외부 누수전문업체에 연락하여 세부적인 검사를 해보았고 하자 문제는 건물 외벽 노후화에 따른 것임이 확인되었습니다. 이 경우 저는 누수의 책임을 누구에게 물을 수 있는 것인가요?
© TheDigitalArtist, 출처 Pixabay
A : 원칙적으로 아파트는 공용부분과 전유부분으로 나뉩니다. 전유부분 하자의 경우에는 각 세대의 소유자가 그 하자에 대한 책임을 지지만 공용부분 하자의 경우 그 하자 책임은 아파트 소유자들 전원에게 부과됩니다. 따라서 만약 공용부분 하자로 인해 손해가 발생한 경우에는 아파트 소유자들을 구성원으로 하는 입주자대표회의 및 입주자대표회의로부터 관리를 위탁받은 위탁관리업체가 그 손해에 따른 책임을 지게 됩니다.(서울지방법원 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374판결)
결국 하자발생부분이 공용부분인지 전유부분인지 여부가 문제되는데 공유부분은 일반적으로 건물의 부속물인 외벽, 옥상, 지붕, 주차장, 놀이터 등이 해당되고 전유부분은 각 세대에 포함되어 있는 바닥, 벽, 창문 등이 해당됩니다. 즉 위 의뢰인 사례의 경우에는 건물 외벽의 크랙으로 인해 누수가 발생한 경우이므로 공유부분의 하자에 해당되는 것입니다.(각 아파트마다 관리규약으로 따로 공용부분을 정할 수 있으며 만약 관리규약에서 공용부분을 달리 정한 경우 이에 따릅니다)
즉 위 의뢰인의 사례의 경우처럼 공용부분의 하자에 따른 누수 손해의 경우 아파트의 입주자대표회의 또는 위탁관리업체는 누수의 원인이 되는 하자를 보수할 의무가 있고 누수에 따라 아파트 소유자가 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다.(서울중앙지방법원 2012. 12. 5. 선고 2012가단180450판결)
입주자대표회의 등에 책임을 묻는 방법은 크게 두가지 입니다. 먼저 입주자대표회의를 상대로 하자 자체의 보수를 요구하는 것입니다. 위 사례에서는 입주자대표회의를 상대로 누수 원인이 되는 외벽하자의 보수 가처분을 신청하거나 하자 보수 본안청구를 할 수 있을 것입니다. 두번째로 하자로 인해 입은 손해배상을 청구하는 것입니다. 손해는 일반적으로 하자에 따라 입은 재산상 손해를 청구할 수 있고 특별한 경우에 한해 정신적 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.
앞선 사례에서 의뢰인은 누수에 따른 피해가 극심한 경우 빠른 누수 해결을 위해 입주자대표회의 등을 상대로 하자보수 가처분신청을 선행적으로 할 수 있습니다. 가처분사건의 경우 일반 본안 사건보다 신속히 진행되므로 누수에 따른 피해의 확대를 방지할 수 있습니다. 가처분 신청 후 다시 본안소송을 제기하여 누수에 따라 입은 손해배상청구를 할 수 있습니다.
공용부분의 하자 책임을 묻는 것은 생각보다 그리 어렵지 않습니다. 앞서 설명드린 바와 같이 아파트의 하자 원인이 불분명하거나 공용부분에서 발생한 하자인 경우 이에 대한 책임은 입주자대표회의에게 있으며 입주자대표회의가 신속하게 적절한 조치를 취하지 않은 경우에는 법적책임을 물을 수 있습니다.
2019. 5. 2.
변호사 문석주
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