도로로 사용되고 있는 사유지에 대한 통행 분쟁에 관하여
사유지 소유자의 통행 방해 및 통행료 청구 주장
1. 시골 뿐만 아니라 도시에 자연적으로 형성된 도로 중에는 국가나 지방자치단체의 소유가 아닌 사인 소유의 사유지에 속해있는 경우가 많습니다. 도로로 사용되고 있는 사유지와 관련된 분쟁에 대한 상담문의는 꾸준히 이어지고 있습니다. 특히 이 경우 당사자들이 가장 관심을 가지고 있는 문제는 사인 소유 토지에 도로가 형성되어 사용되고 있는 경우 토지 소유자가 도로를 통행하는 자에게 통행료를 청구할 수 있는지 여부입니다.
2. 사유지 중 일부가 도로로 사용되고 있는 경우 사유지의 소유자가 도로 부분에 대한 소유권을 주장할 수 있는지 여부에 관하여 대법원은 오래전부터 배타적 사용, 수익권 포기 이론을 사용하여 판단하고 있습니다.
3. 즉 대법원은 "어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 있어서는 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유 기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경우에는 그 경위와 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러가지 사정과 아울러 분할, 매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용, 수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 판단해야 한다"고 하면서 도로로 사용되는 사유지의 배타적 사용, 수익을 포기하였는지 여부에 대한 판단기준을 설시하고 있는 것입니다.(대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556판결, 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286판결 등)
4. 위 대법원의 판단기준에 비추어 볼 경우 도로로 사용되는 사유지에 대해 소유자가 배타적 사용, 수익권을 포기했다고 보기 위해서는 원칙적으로 그 도로가 오랜 기간동안 일반 공중에 제공되어왔던 도로여야 합니다. 법원이 사유지의 배타적 사용, 수익을 포기했다고 보는 구체적인 사정들은 다음과 같습니다.
1. 그 도로로 인해 토지 소유자 스스로가 편익을 취득한 점
2. 도로로 사용되던 토지에 대한 재산세를 납부하지 않은 점
3. 도로 포장과 관리를 국가나 지자체에서 수행한 점
5. 만약위와같은 판단기준 등을 종합적으로 고려하여 소유자가 배타적 사용, 수익을 포기했다고 판단된다면 도로로 사용되고 있는 사유지의 토지 소유자는 그 도로 부분에 대한 타인의 통행을 방해할 수 없으며 타인 통행의 방해가 되지 않은 한도에서만 사유지를 사용할 수 있게 됩니다. 또한 타인이 사유지를 통행한다고 하더라도 그 통행에 따른 부당이득반환을 구하는 것은 불가능합니다.
6. 배타적 사용, 수익권이 제한된다고 하더라도 토지 소유자로서는 그 토지를 처분, 사용, 수익할 권능 자체를 상실하는 것은 아니므로 그 토지에 대한 매매계약, 사용계약, 수익계약 등을 체결하여 토지를 처분하는 것은 가능할 것입니다.
2019. 4. 22.
변호사 문석주
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